{"id":9468,"date":"2024-03-25T09:50:21","date_gmt":"2024-03-25T08:50:21","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9468"},"modified":"2024-03-25T13:21:58","modified_gmt":"2024-03-25T12:21:58","slug":"la-facultad-de-desistir-en-el-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-problematica-practica-con-especial-referencia-a-los-coarrendamientos-y-crisis-de-pareja","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-facultad-de-desistir-en-el-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-problematica-practica-con-especial-referencia-a-los-coarrendamientos-y-crisis-de-pareja\/","title":{"rendered":"La facultad de desistir en el contrato de arrendamiento de vivienda.Problem\u00e1tica pr\u00e1ctica con especial referencia a los coarrendamientos y crisis de pareja."},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

I.- EL DERECHO DE DESISTIMIENTO EN GENERAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El art. 11 de la LAU <\/a>contempla el derecho del arrendatario de vivienda a poner fin al contrato, rescindirlo unilateralmente, sin necesidad de justificaci\u00f3n ni de justa causa, siendo indiferente el motivo.<\/p>\n\n\n\n

Los requisitos para que el ejercicio del derecho al desistimiento del contrato se pueda ejercitar por el arrendatario son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

a) Que se trate de un arrendamiento de vivienda.<\/strong>
El arrendatario de finca urbana para uso diferente de vivienda carece de este derecho, salvo pacto contractual, pues recordemos que el art. 11 de la LAU<\/a> se encuentra incardinado en el T\u00edtulo II relativo a los contratos de arrendamiento de vivienda.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

b) Que el contrato de arrendamiento haya durado como m\u00ednimo seis meses.<\/strong>
En el supuesto de que contractualmente no est\u00e9 prevista la facultad de desistimiento del arrendatario, el arrendador podr\u00e1 oponerse al desistimiento que no respete dicho plazo legal m\u00ednimo, exigiendo el cumplimiento \u00edntegro del contrato durante esos seis meses y, consecuentemente, el \u00edntegro pago de la merced arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n


El art\u00edculo 11 de la LAU es una norma imperativa, no pudiendo, por tanto, excluirse por pacto el derecho de desistimiento; pero s\u00ed ser\u00eda v\u00e1lido un pacto que permitiese al inquilino desistir sin necesidad del transcurso de seis meses, al no entra\u00f1ar perjuicio alguno para aquel y, por tanto, ser conforme al art. 6 de la LAU<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

c) Que el arrendatario notifique el desistimiento al menos con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha en que haya de producir sus efectos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n


El arrendatario viene obligado, en todo caso, a satisfacer la renta y dem\u00e1s prestaciones econ\u00f3micas correspondientes al plazo de preaviso, habida cuenta de que el desistimiento solo podr\u00e1 tener efectos una vez transcurrido ese plazo legal.<\/p>\n\n\n\n


En caso de incumplimiento del preaviso de los treinta d\u00edas, la sanci\u00f3n que se impone es que no se extingue el contrato hasta treinta d\u00edas despu\u00e9s de la notificaci\u00f3n de desistimiento, de tal forma que el arrendatario estar\u00e1 obligado al abono de renta hasta que hayan transcurrido los treinta d\u00edas (SAP Baleares, Sec. 4\u00aa, 276\/2016, de 7 de septiembre; y SAP de Soria, de 8 de abril de 2011).<\/p>\n\n\n\n


No basta la notificaci\u00f3n de la voluntad de desistir del contrato, la perfecci\u00f3n del desistimiento se producir\u00e1 con la devoluci\u00f3n de la vivienda, lo cual usualmente tiene lugar con la entrega de las llaves o su ofrecimiento a la parte arrendadora. En tanto no se produzca este hecho, la renta seguir\u00e1 deveng\u00e1ndose a cargo del arrendatario y el arrendamiento seguir\u00e1 desplegando todos sus efectos (SAP C\u00f3rdoba, Secci\u00f3n 2\u00aa, n.\u00ba 186\/2003, de 18 de julio; y SAP Valencia, Secci\u00f3n 7\u00aa, n.\u00ba 246\/2008, de 25 de abril; y SAP Zaragoza, Secci\u00f3n 4\u00aa, n.\u00ba 58\/2004, de 31 de enero).<\/p>\n\n\n\n

II.- LA INDEMNIZACI\u00d3N.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En cuanto a la indemnizaci\u00f3n anudada a la facultad de desistimiento, debe tenerse en cuenta que solo es procedente si se pacta de forma expresa en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Tiene un l\u00edmite m\u00e1ximo tasado legalmente, que ser\u00e1 la cuant\u00eda de un mes de renta por a\u00f1o del contrato que quede por transcurrir. Los per\u00edodos del contrato que queden por transcurrir inferiores al a\u00f1o dar\u00e1n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Toda cl\u00e1usula contractual que establezca una indemnizaci\u00f3n o penalizaci\u00f3n de cuant\u00eda superior a la prevista por la norma legal, ser\u00e1 nulo de pleno derecho, y se deber\u00e1 tener por no puesta, por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 6 de la LAU. <\/p>\n\n\n\n

Los efectos de dicha nulidad de pleno derecho son que el arrendatario no vendr\u00e1 obligado a pagar ni siquiera la indemnizaci\u00f3n prevista en el art. 11 de la LAU, ya que la norma exige que se pacte en el contrato, no pudiendo el juez integrar la norma al haber declarado la nulidad radical de la cl\u00e1usula (SAP Gerona, Sec. 1\u00aa, n.\u00ba 494\/2018, de 25 de octubre). No obstante, muchos tribunales vienen declarando que en estos casos la nulidad es parcial, y que vendr\u00e1 obligado el arrendatario solamente a pagar la indemnizaci\u00f3n legal, pero no lo que exceda (SAP Barcelona, Sec. 13.\u00aa, 1\/2018, de 9 de enero; SAP Valencia, Sec. 6\u00aa, n.\u00ba 500\/2016, de 19 de diciembre; SAP Valencia, Sec. 6.\u00aa, 250\/2014, de 25 de septiembre). <\/p>\n\n\n\n

Si se hubiera pactado la facultad de desistir antes del transcurso de los seis meses de contrato, el pacto indemnizatorio que se anude no tiene por qu\u00e9 limitarse al par\u00e1metro de c\u00e1lculo del art. 11 de la LAU, operando la libre autonom\u00eda de la voluntad, pues dicha indemnizaci\u00f3n legal est\u00e1 prevista para el caso de que se ejercite la facultad de desistimiento transcurridos los seis primeros meses, siendo, pues, la facultad de desistir pactada distinta de la prevista legalmente.<\/p>\n\n\n\n

El derecho de desistimiento es una facultad legal que permite al arrendatario de una vivienda poner fin al contrato de forma unilateral, sin necesidad de justificaci\u00f3n ni justa causa. Este derecho se encuentra regulado en el art\u00edculo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En cuanto a la posible moderaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n por los tribunales, tal y como est\u00e1 configurada en este precepto, no es una sanci\u00f3n por incumplimiento (art. 1154 del CC)<\/a>, ni tampoco es propiamente una \u201cindemnizaci\u00f3n\u201d en el sentido del art. 1101 del C\u00f3digo Civil<\/a>, pues no hay contravenci\u00f3n o incumplimiento de obligaci\u00f3n alguna. Por tanto, es una penalizaci\u00f3n fijada por ley que no es moderable por los tribunales conforme al art. 1103 del C\u00f3digo Civil<\/a>, ni tampoco procede prueba de que los da\u00f1os han sido mayores o menores a la indemnizaci\u00f3n pactada.<\/p>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n distinta es que la indemnizaci\u00f3n pactada superara el l\u00edmite legal, en cuyo caso tampoco proceder\u00eda la moderaci\u00f3n, sino directamente la expulsi\u00f3n del contrato de dicha cl\u00e1usula conforme a lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, como hemos avanzado con anterioridad.<\/p>\n\n\n\n

III.- LA PROBLEM\u00c1TICA DEL DESISTIMIENTO EN CASO DE COARRENDAMIENTO<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Merece un tratamiento espec\u00edfico el ejercicio de la facultad de desistimiento en caso de coarrendamiento, modalidad contractual muy popular en las zonas urbanas tensionadas de las principales urbes espa\u00f1olas por la problem\u00e1tica socioecon\u00f3mica de dificultad de acceso a la vivienda que atraviesa Espa\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

En caso de que existan coarrendatarios tan solo se producir\u00e1 el desistimiento del contrato si ambos coarrendatarios desisten del contrato, no pudiendo obligar uno de ellos al otro, y que, por tanto, en caso de que solo desee desistir del contrato uno de ellos, precisar\u00e1 la autorizaci\u00f3n del arrendador, ya que el art. 11 de la LAU no faculta al arrendatario para realizar una modificaci\u00f3n subjetiva del contrato, y en todo caso, el contrato continuar\u00e1 con el otro coarrendatario. <\/p>\n\n\n\n

IV.- LA PROBLEM\u00c1TICA DEL DESISTIMIENTO EN CASO DE CRISIS FAMILIAR<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Distinto tratamiento jur\u00eddico tiene la problem\u00e1tica del desistimiento cuando se produce la rotura de la convivencia, y es precisamente el miembro de la pareja titular del arrendamiento quien decide desistir del contrato, o de cualquier forma renunciar al mismo o a sus pr\u00f3rrogas. <\/p>\n\n\n\n

De conformidad con lo dispuesto en el art. 12 de la LAU<\/a>, efectuado el desistimiento, el arrendador podr\u00e1 requerir al ex c\u00f3nyuge del arrendatario para que manifieste si quiere subrogarse en el contrato, y si no contesta en el plazo de quince d\u00edas el arrendamiento se extinguir\u00e1, debiendo abonar la renta correspondiente hasta la extinci\u00f3n el ex c\u00f3nyuge no arrendatario, si la misma no estuviera ya abonada.<\/p>\n\n\n\n

Dispone el art. 12 de la LAU que cuando no existe manifestaci\u00f3n expresa de desistimiento del contrato, pero se exterioriza la voluntad del arrendatario de desvincularse del inquilinato a trav\u00e9s del abandono de la vivienda, permaneciendo en la vivienda, continuando su uso y disfrute, el c\u00f3nyuge o miembro de la pareja no titular del arrendamiento, deber\u00e1 este \u00faltimo notificar su voluntad de subrogarse en el contrato en el plazo m\u00e1ximo de un mes desde el abandono. Si no se produjera dicha notificaci\u00f3n en plazo, el contrato se extinguir\u00e1, y el ex c\u00f3nyuge no arrendatario quedar\u00e1 obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.<\/p>\n\n\n\n

N\u00f3tese que en estos supuestos de crisis familiar es de aplicaci\u00f3n el art. 12 de la LAU, y si bien al igual que lo que dispone el art. 15 de la LAU<\/a> que regula la separaci\u00f3n, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, tambi\u00e9n reconoce el derecho de la ex pareja a subrogarse en el contrato, su r\u00e9gimen jur\u00eddico difiere, y su particularidad recae en que no ha existido en estos casos un contencioso en el cual la autoridad judicial haya atribuido el uso de la vivienda familiar a uno de los miembros de la pareja.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, en el caso del art\u00edculo 12, tal continuidad solo se puede dar si previamente manifiesta su voluntad al arrendador; en el supuesto del art\u00edculo 15, la continuaci\u00f3n en el uso de la vivienda surge para el c\u00f3nyuge asignatario como un derecho ex lege<\/em>, no sometido al previo ejercicio de una manifestaci\u00f3n de voluntad. <\/p>\n\n\n\n

En el supuesto regulado por el art. 12 de la LAU el arrendatario ha ejercitado el derecho de desistimiento, mientas que en el supuesto regulado por el art. 15 de la LAU, no existe voluntad de desistir, sino que por mor de la autoridad judicial se produce una subrogaci\u00f3n inter vivos<\/em> en los derechos y obligaciones del arrendatario a favor del ex c\u00f3nyuge asignatario.<\/p>\n\n\n\n

Es justamente por esta raz\u00f3n que el art. 12 de la LAU dispone que la falta de notificaci\u00f3n produce la extinci\u00f3n del v\u00ednculo arrendaticio, mientras que el r\u00e9gimen del art. 15 de la LAU no prev\u00e9 tal devastador efecto en caso de falta de notificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El art. 15 de la LAU ha permitido armonizar el r\u00e9gimen legal del arrendamiento de vivienda con lo dispuesto en los art\u00edculos 90<\/a> y 96<\/a> del Cc, de tal forma que se garantiza la estabilidad del c\u00f3nyuge y de los hijos menores a quien por convenio o resoluci\u00f3n judicial corresponda el uso de la vivienda familiar y se aseguran tambi\u00e9n los derechos del arrendador para exigir de los arrendatarios el cumplimiento de sus obligaciones.<\/p>\n\n\n\n

El arrendatario puede desistir del contrato de alquiler de vivienda, incluso si no ha transcurrido el plazo m\u00ednimo de seis meses, si se produce una crisis familiar.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El art. 15 de la LAU prev\u00e9 de forma clara que se produce la subrogaci\u00f3n a favor del exc\u00f3nyuge al que se le ha atribuido el uso, cuando dicha atribuci\u00f3n se haga de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

En su apartado 2 se establece la obligaci\u00f3n del exc\u00f3nyuge al que le ha sido atribuido el uso por convenio regulador o por sentencia firme en el contencioso matrimonial de comunicar al arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda acompa\u00f1ando copia de dicha resoluci\u00f3n judicial en el plazo de dos meses desde que fue notificada la misma. No obstante, el precepto no establece los efectos jur\u00eddicos de la falta de dicha notificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia n.\u00ba 587\/2015, de 26 de octubre, que declara que la falta de notificaci\u00f3n del exc\u00f3nyuge beneficiario de la atribuci\u00f3n del derecho de uso no es un incumplimiento que d\u00e9 lugar a la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento. <\/p>\n\n\n\n

La Sentencia del Alto Tribunal declara que los \u00fanicos efectos que tiene dicho incumplimiento legal son que no se produce la subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n arrendataria del exc\u00f3nyuge beneficiario del derecho de uso sobre la vivienda arrendada, de tal forma que se produce una disociaci\u00f3n entre el usuario de la vivienda y el firmante del contrato. <\/p>\n\n\n\n

En definitiva, en virtud de esta Sentencia, las relaciones entre arrendador y arrendatario se mantienen del mismo modo que antes de producirse la crisis matrimonial, excepto el ya mencionado derecho de uso de la vivienda; y en consecuencia, est\u00e1 legitimado pasivamente el titular del contrato as\u00ed como, por otro lado, est\u00e1 facultado el poseedor material del objeto del contrato para abonar directamente las rentas, para evitar que el incumplimiento de dicha obligaci\u00f3n arrendaticia genere el indeseable efecto de la resoluci\u00f3n del contrato y, por consiguiente, la extinci\u00f3n de su derecho de uso sobre la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n de disociaci\u00f3n entre el uso de la vivienda y el t\u00edtulo arrendaticio puede producir situaciones jur\u00eddicas injustas, como el caso reciente resuelto por la SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n.\u00ba 182\/2022, de 7 de abril, que condena al pago de las rentas al arrendatario de una vivienda contra el que se hab\u00eda dictado una orden de alojamiento que le imped\u00eda vivir en ella, siendo pues quien ocupaba la vivienda durante los meses en que se reclama la renta su expareja. En este caso ni siquiera se le hab\u00eda reconocido un derecho de uso sobre la vivienda familiar a la antigua pareja que la ocupaba, pero al no haberse subrogado en la posici\u00f3n contractual del arrendatario en el momento del abandono, el obligado a abonar la renta hasta la extinci\u00f3n del contrato continuaba siendo el inquilino no ocupante, en virtud de lo dispuesto en el art. 12 de la LAU. <\/p>\n\n\n\n

Una cuesti\u00f3n de inter\u00e9s pr\u00e1ctico es si el conocimiento del arrendador por otras v\u00edas distintas a la comunicaci\u00f3n del art. 15.2 de la LAU del conflicto matrimonial entre arrendatario y ex c\u00f3nyuge puede ser entendido como un consentimiento t\u00e1cito a la subrogaci\u00f3n del exc\u00f3nyuge que tiene atribuido el derecho de uso en la posici\u00f3n del que era arrendatario. Los tribunales (SAP Madrid, Sec. 12.\u00aa, 320\/2017, de 28 de septiembre; y SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5.\u00aa, 355\/2010, de 22 de octubre) vienen admitiendo esta posibilidad en aquellos casos en que se ha acreditado que el arrendador conoci\u00f3 o pudo conocer que quien viv\u00eda en la vivienda no era el arrendatario, sino su exc\u00f3nyuge o expareja, y no se opuso a dicha nueva situaci\u00f3n ocupacional, entendi\u00e9ndose su silencio como un consentimiento t\u00e1cito a la voluntad del c\u00f3nyuge que ocupa la vivienda de subrogarse en la posici\u00f3n arrendaticia. <\/p>\n\n\n\n

Otra cuesti\u00f3n que suscita dudas es si el art. 15 de la LAU es aplicable tambi\u00e9n a la expareja, de hecho, a la que se le atribuye el derecho de uso sobre la vivienda arrendada por su expareja. <\/p>\n\n\n\n

La letra del precepto legal solo se refiere a los \u201cc\u00f3nyuges\u201d, a diferencia de lo previsto en el art. 12 de la LAU que establece en su apartado 4, que ser\u00e1 beneficiario del derecho de subrogaci\u00f3n en estos casos la persona que hubiera convivido con el arrendatario de forma permanente en an\u00e1loga relaci\u00f3n de afectividad a la del c\u00f3nyuge, con independencia de su orientaci\u00f3n sexual, durante, al menos los dos a\u00f1os anteriores, salvo que hubieran tenido descendencia en com\u00fan, en cuyo caso bastar\u00e1 la mera convivencia. <\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n el art. 16.1.b) de la LAU<\/a> establece como sujeto beneficiario del derecho a subrogarse en caso de fallecimiento del arrendatario a la pareja de hecho conviviente. En id\u00e9ntico sentido, lo prev\u00e9 el apartado 7 de la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU<\/a> en caso de fallecimiento del inquilino de contrato de arrendamiento de vivienda celebrado con anterioridad a 9 de mayo de 1985.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

A nuestro juicio, y m\u00e1s all\u00e1 de la importancia interpretativa de cu\u00e1l fue la voluntad del legislador, es decir, si en este caso dicha omisi\u00f3n fue voluntaria, no parece razonable sostener que las parejas de hecho no deben ser beneficiarias de este derecho, ya que con ello se generar\u00eda una discriminaci\u00f3n injustificada de los ciudadanos que deciden convivir more uxorio<\/em> y, por tanto, inconstitucional. <\/p>\n\n\n\n

Debe realizarse una interpretaci\u00f3n del art. 15 de la LAU conforme al art. 3.1 del Cc<\/a>, que obliga a interpretar las normas de acuerdo a la realidad social actual, y haciendo una aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de los arts. 12, 16 y Disposici\u00f3n Transitoria Segunda, apartado 7 de la LAU. Algunos tribunales (SAP Barcelona, Sec. 18\u00aa, n.\u00ba 697\/2004, de 5 de octubre; SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4\u00aa de 17 de noviembre de 2005; y SAP Burgos, Sec. 3.\u00aa, 323\/1999, de 25 de junio) han venido reconociendo la legitimaci\u00f3n de las parejas de hecho para ejercitar este derecho de subrogaci\u00f3n realizando una interpretaci\u00f3n anal\u00f3gica del art. 12 de la LAU.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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