{"id":9722,"date":"2024-06-17T11:40:39","date_gmt":"2024-06-17T10:40:39","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/derecho-de-anticresis-la-formula-para-el-pago-de-los-gastos-de-la-dependencia-manteniendo-la-propiedad-de-la-vivienda\/"},"modified":"2024-06-17T12:01:03","modified_gmt":"2024-06-17T11:01:03","slug":"derecho-de-anticresis-la-formula-para-el-pago-de-los-gastos-de-la-dependencia-manteniendo-la-propiedad-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/derecho-de-anticresis-la-formula-para-el-pago-de-los-gastos-de-la-dependencia-manteniendo-la-propiedad-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Derecho de anticresis: la f\u00f3rmula para el pago de los gastos de la dependencia manteniendo la propiedad de la vivienda. Aumento de las necesidades econ\u00f3micas de los mayores en los \u00faltimos a\u00f1os de vida"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9722\/?pdf=9722\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p>&nbsp;La buena noticia del aumento de la esperanza de vida es un logro de nuestra sociedad gracias a muchos aspectos vinculados a la calidad de vida, una mejora de la alimentaci\u00f3n, la mejora de la sanidad, etc. No obstante, este gran avance requiere revisar los modelos financieros y productivos asociados al creciente colectivo de los mayores de 65 a\u00f1os, que seg\u00fan las proyecciones de poblaci\u00f3n van a pasar progresivamente del actual 20% al 30% del total de la poblaci\u00f3n en 2050. La mayor\u00eda de estas personas mayores de 65 a\u00f1os pensionistas afrontan inevitablemente esta etapa con una contenci\u00f3n en los gastos ya que sus ingresos principales dependen de las pensiones p\u00fablicas. Con los \u00faltimos datos del INE el gasto medio por persona en Espa\u00f1a<sup><a href=\"#nota-1\" class=\"ek-link\">1<\/a><\/sup> es de 1.064 euros al mes lo que da una idea de las dificultades econ\u00f3micas de este colectivo, especialmente en el caso de los mayores de 80 a\u00f1os que al tener unas pensiones m\u00e1s desactualizadas su cuant\u00eda se sit\u00faa alrededor en 980 euros mensuales, de media.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, esta dificultad se agrava enormemente cuando la persona pierde autonom\u00eda y precisa del soporte de otras personas para las actividades de cada d\u00eda, dando lugar a lo que se conoce como la dependencia. Cuando esta situaci\u00f3n se agrava en la mayor\u00eda de los casos no queda m\u00e1s remedio que recurrir a la contrataci\u00f3n de cuidadores profesionales en el domicilio o al ingreso en una residencia. Tal como se puede ver en la Figura 1, actualmente en Espa\u00f1a el n\u00famero total de personas dependientes con alg\u00fan grado reconocido es de 1.566.615 sin contar las 203.000 que est\u00e1n pendientes de valorar<sup><a href=\"#nota-2\" class=\"ek-link\">2<\/a><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"448\" src=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-01-02-139-1-1024x448.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-9711\" srcset=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-01-02-139-1-1024x448.jpg 1024w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-01-02-139-1-300x131.jpg 300w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-01-02-139-1-768x336.jpg 768w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-01-02-139-1-1536x672.jpg 1536w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-01-02-139-1.jpg 1667w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption><strong>Figura 1. Grados de dependencias y determinaci\u00f3n de necesidades de apoyo<\/strong><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2><strong>Costes de la dependencia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan el portal especializado del sector Inforesidencias, en el a\u00f1o 2023 el precio medio de una plaza residencial en Espa\u00f1a se situaba en 2.189 euros mensuales (iva incluido). Tal como se puede ver en la Figura 2, con las pensiones p\u00fablicas el gap mensual en t\u00e9rminos medios es de m\u00e1s de 1.000\u20ac mensuales con especial gravedad para las personas que solo perciben una pensi\u00f3n de viudedad.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"448\" src=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-02-02-139-1024x448.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-9713\" srcset=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-02-02-139-1024x448.jpg 1024w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-02-02-139-300x131.jpg 300w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-02-02-139-768x336.jpg 768w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-02-02-139-1536x672.jpg 1536w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-02-02-139.jpg 1667w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption><strong>Figura 2. Gap de financiaci\u00f3n entre costes de una plaza residencial y las pensiones medias<\/strong><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>En el caso de los cuidadores profesionales en el domicilio el problema es a\u00fan mayor si la necesidad de contrataci\u00f3n es amplia. Incluso contando con las m\u00e1ximas prestaciones p\u00fablicas se cubre \u00fanicamente alrededor de media jornada. Por encima de estas horas se requiere un fuerte desembolso por parte de los usuarios y sus familias. Por ejemplo, si un usuario precisa 8 horas diarias de cobertura de atenci\u00f3n sanitaria ha de realizar una contrataci\u00f3n privada complementaria de unas 4 horas adicionales con un desembolso particular de entre 1.500 y 2.000 euros.<\/p>\n\n\n\n<h2><strong>La monetizaci\u00f3n de la vivienda para hacer frente a los costes de la dependencia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Los recursos econ\u00f3micos disponibles en la etapa de jubilaci\u00f3n son, principalmente, las pensiones p\u00fablicas y el ahorro que se haya podido acumular durante la etapa laboral. Tal como ya se ha visto, las pensiones p\u00fablicas promedio resultan insuficientes para hacer frente a los costes en la etapa de la jubilaci\u00f3n en la que la asistencia se hace necesaria, ya sea mediante servicios de atenci\u00f3n domiciliaria o en centros residenciales.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La opci\u00f3n de recurrir al ahorro liquido resulta limitada debido a que la mayor parte del esfuerzo en ahorro en Espa\u00f1a se ha destinado hist\u00f3ricamente a la adquisici\u00f3n de la vivienda. Dos datos que muestran esta realidad:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Con los \u00faltimos datos disponibles<sup><a href=\"#nota-3\" class=\"ek-link\">3<\/a><\/sup> los activos financieros representan solo el 20,8% del total de los activos de los hogares, mientras que de la riqueza de los espa\u00f1oles, se estima que el 71,3% lo constituye la vivienda<sup><a href=\"#nota-4\">4<\/a><\/sup> que no es un ahorro previsional, aunque s\u00ed patrimonial.<\/li><li>El esfuerzo por la adquisici\u00f3n de una vivienda en Espa\u00f1a es tan elevado que el 89,4% de los mayores de 65 a\u00f1os<sup><a href=\"#nota-4\" class=\"ek-link\">5<\/a><\/sup> tiene al menos una vivienda en propiedad. Lo que ha dado lugar a un patrimonio inmobiliario, con elevado valor y capacidad de revalorizaci\u00f3n, pero sin liquidez ni posibilidad de fraccionar.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>La anticresis permite obtener dinero de la vivienda sin venderla. El propietario cede los derechos futuros del alquiler a cambio de un pago inicial o una renta peri\u00f3dica.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Ante la realidad que la mayor parte del patrimonio de los espa\u00f1oles est\u00e1 en su vivienda, es determinante poder utilizar este activo cuando aparecen necesidades econ\u00f3micas, tal y como se har\u00eda con un activo financiero. La monetizaci\u00f3n de la vivienda consiste en obtener valor liquido de estos activos inmobiliarios para hacer frente a los gastos, principalmente en los \u00faltimos a\u00f1os de vida en los que los costes de la dependencia generan importantes necesidades econ\u00f3micas.<\/p>\n\n\n\n<p>Las soluciones para monetizar la vivienda son diversas, comprenden un grupo de alternativas con opciones cl\u00e1sicas, otras que llevan ya un tiempo en el mercado y finalmente alguna alternativa nueva que se ha desarrollado en los \u00faltimos a\u00f1os. Tal como se puede ver en la Figura 3 se pueden clasificar en dos grandes bloques.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-03-02-139-1024x576.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-9715\" srcset=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-03-02-139-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-03-02-139-300x169.jpg 300w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-03-02-139-768x432.jpg 768w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-03-02-139-1536x863.jpg 1536w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-03-02-139.jpg 1667w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption><strong>Figura 3. Productos para monetizaci\u00f3n de la vivienda<\/strong><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>La vivienda, en general, constituye un activo de gran valor que conviene conservar tanto desde la l\u00f3gica financiera para tener ese respaldo futuro que siempre puede dar solvencia, c\u00f3mo desde la raz\u00f3n m\u00e1s emocional de voluntad de transmisi\u00f3n hereditaria, si esa es la voluntad de las personas mayores.<\/p>\n\n\n\n<p>Las opciones tradicionales ya son conocidas y pueden permitir la obtenci\u00f3n de ingresos aunque&nbsp; tambi\u00e9n la p\u00e9rdida patrimonial de la vivienda como en el caso de la venta, la mudanza a reducida (cambiar por una vivienda de inferior valor) y la permuta inmobiliaria (intercambio de propiedad inmobiliarias). En el caso del alquiler directamente por un particular, representa un incremento de rentas, si bien insuficientes para hacer frente a los elevados costes de la dependencia y con importantes costes de gesti\u00f3n y elevado riesgo si el alquiler no se realiza con criterios profesionales.<\/p>\n\n\n\n<p>Atendiendo a las opciones consideradas, aparecen nuevas alternativas como son la venta de la nuda propiedad, la renta vitalicia inmobiliaria y la vivienda inversa. En general, todas ellas permiten al propietario de una vivienda obtener un capital o una renta a cambio de ceder la propiedad de la vivienda y p\u00e9rdida patrimonial irreversible con descuentos importantes en el precio.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En cuanto a la hipoteca inversa, regulada por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, se trata de un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual concedido de una sola vez, o a trav\u00e9s de prestaciones peri\u00f3dicas, no siendo exigible su devoluci\u00f3n hasta el momento de su fallecimiento. Al rev\u00e9s que en una hipoteca normal, la deuda va aumentando hasta el fallecimiento del titular. El plazo para la devoluci\u00f3n de la deuda por parte de los herederos se limita a 12 meses, lo que significa trasladar el problema a los herederos ya que en caso contrario la entidad ejecuta su derecho hipotecario y se pierde la vivienda.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2><strong>La nueva f\u00f3rmula para el pago de los gastos de la dependencia mediante el anticipo de alquileres basado en la figura jur\u00eddica de la anticresis<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El uso de la figura jur\u00eddica de la anticresis se permite complementar los ingresos de las personas en situaci\u00f3n de dependencia mediante la cesi\u00f3n de los derechos futuros del alquiler de su vivienda, manteniendo siempre la propiedad. Consiste en anticipar los alquileres futuros del inmueble y disponer peri\u00f3dicamente de los flujos econ\u00f3micos ajustados a las necesidades monetarias de la dependencia en cada momento. La anticresis dura hasta que el prestatario cumple su obligaci\u00f3n mediante los alquileres, momento en el cual el bien vuelve al propietario.<\/p>\n\n\n\n<p>La f\u00f3rmula de Anticipo de alquileres permite una monetizaci\u00f3n de la vivienda, de forma que act\u00faa convirtiendo la vivienda en un aut\u00e9ntico activo de inversi\u00f3n que aporta al usuario unos ingresos peri\u00f3dicos por el alquiler m\u00e1s la revalorizaci\u00f3n de la propia vivienda, ya que se mantiene siempre la propiedad.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La propuesta permite que los mayores y sus familiares puedan pagar los gastos de acceso a una residencia o de cuidados asistenciales en el domicilio, sin esperar a la llegada de las ayudas p\u00fablicas ni gastar los ahorros o vender la vivienda, ya que todo se paga con los alquileres.<\/p>\n\n\n\n<p>La ventaja frente al alquiler tradicional es que permite disponer mensualmente del doble del alquiler, con lo que entonces aumenta mucho la posibilidad de cubrir los elevados gastos de la dependencia, tanto si es para el pago de una plaza en una residencia como para la contrataci\u00f3n de cuidadores en el domicilio. Frente a otras opciones, el endeudamiento es progresivo solo en base a las necesidades, ya que se van recibiendo anticipos de forma peri\u00f3dica para poder hacer los pagos mensuales, en lugar de un cr\u00e9dito global \u00fanico de un importe elevado.<\/p>\n\n\n\n<p>La forma de amortizaci\u00f3n del capital pendiente es mediante el alquiler del inmueble, si bien los usuarios pueden amortizar la deuda en cualquier. El prestamista renuncia a cualquier otro mecanismo, como acciones de ejecuci\u00f3n, embargo o exigencia del capital prestado a los participantes una vez disponga de la posesi\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>La f\u00f3rmula se puede utilizar en dos variantes:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Pago de cuidados asistenciales en el domicilio: en este caso el mayor contin\u00faa viviendo en el domicilio con el compromiso de que la deuda generada por las entregas peri\u00f3dicas, se cubrir\u00e1 en el fututo mediante el alquiler de la vivienda cuando quede vac\u00eda, o mediante su cancelaci\u00f3n.&nbsp;<\/li><li>Pago de estancia en una residencia. En este caso el mayor ingresa en un centro residencial y el prestamista le abona peri\u00f3dicamente los importes acordados que pueden ser de hasta el doble del alquiler de la vivienda que ha quedado vac\u00eda.&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Tal como se puede ver en la Figura 4, la operaci\u00f3n incluye dos fases, una primera que genera la deuda y en la que se desarrollan las siguientes acciones:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Es imprescindible que la vivienda se pueda alquilar y para ello, se efect\u00faa un primer estudio para determinar la viabilidad y la renta de alquiler.&nbsp;<\/li><li>Se incluyen en la financiaci\u00f3n posibles reformas a realizar en la vivienda para optimizar el alquiler.&nbsp;<\/li><li>Entregas peri\u00f3dicas de hasta el doble del alquiler que permiten a los usuarios pagar sus gastos de dependencia. En el momento en que no se precisan disposiciones se paralizan las entregas, por lo que la deuda que se genera es la estrictamente necesaria.<\/li><li>Tras las reformas, la vivienda se pone en alquiler. Los inquilinos pasan un control de solvencia y adem\u00e1s se contrata un seguro de impago que cubre, entre otros, el riesgo de impago del inquilino con una cobertura de hasta 3 a\u00f1os.<\/li><li>En el caso de atenci\u00f3n domiciliaria, se van percibiendo las entregas con el compromiso de amortizaci\u00f3n futura mediante los alquileres cuando la vivienda quede vac\u00eda.&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"410\" src=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-04-02-139-1024x410.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-9717\" srcset=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-04-02-139-1024x410.jpg 1024w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-04-02-139-300x120.jpg 300w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-04-02-139-768x307.jpg 768w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-04-02-139-1536x615.jpg 1536w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Figura-04-02-139.jpg 1667w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption><strong>Figura 4. Esquema de desarrollo de una operaci\u00f3n<\/strong><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Al completarse la primera fase en la que se ha generado la deuda, se inicia la segunda fase de amortizaci\u00f3n con las siguientes caracter\u00edsticas:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Cesan las disposiciones y la totalidad de la renta del alquiler se destina a la amortizaci\u00f3n de la deuda.<\/li><li>La deuda se puede cancelar en cualquier momento mediante la amortizaci\u00f3n del capital pendiente. Tambi\u00e9n se permiten amortizaciones parciales.&nbsp;<\/li><li>Una vez completada la amortizaci\u00f3n, la vivienda vuelve a la propiedad, que puede optar por el destino que mejor considere para el inmueble.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF &nbsp;La buena noticia del aumento de la esperanza de vida es un logro de nuestra sociedad gracias a muchos aspectos vinculados a la calidad de vida, una mejora de la alimentaci\u00f3n, la mejora de la sanidad, etc. No obstante, este gran avance requiere revisar los modelos financieros y productivos asociados al creciente colectivo de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":7},"categories":[90],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9722\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9722"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9722\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9731,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9722\/revisions\/9731\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9722"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9722"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9722"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}