{"id":9739,"date":"2024-06-17T12:16:31","date_gmt":"2024-06-17T11:16:31","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9739"},"modified":"2024-06-17T12:17:22","modified_gmt":"2024-06-17T11:17:22","slug":"nuevas-medidas-de-proteccion-y-transparencia-en-las-operaciones-de-arrendamiento-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/nuevas-medidas-de-proteccion-y-transparencia-en-las-operaciones-de-arrendamiento-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Nuevas medidas de protecci\u00f3n y transparencia en las operaciones de arrendamiento de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Desde el pasado d\u00eda 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12\/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda, vendedores, arrendadores e intermediarios de operaciones inmobiliarias cargan con nuevas responsabilidades.<\/p>\n\n\n\n

Los importantes cambios introducidos por la Ley 12\/2023 est\u00e1n afectando en gran medida el sector inmobiliario y tienen centrados a todos los operadores jur\u00eddicos en clarificar qui\u00e9n es gran tenedor, calcular cu\u00e1l es la renta en el contrato de arrendamiento que se est\u00e1 redactando, valorar si se pueden o no se pueden repercutir unos gastos de comunidad, sin tener presente otras obligaciones legales de informaci\u00f3n y protecci\u00f3n al adquirente y arrendatario que nacen tambi\u00e9n con la Ley por el Derecho a la Vivienda.<\/p>\n\n\n\n

El T\u00edtulo IV de la indicada norma regula en dos cap\u00edtulos las medidas de protecci\u00f3n y transparencia en las operaciones de compraventa y arrendamiento de vivienda, dedicando los art\u00edculos 30 y 31 al r\u00e9gimen general b\u00e1sico del derecho y la informaci\u00f3n, y los art\u00edculos 32, 33, 34, 35 y 36 al r\u00e9gimen relativo a la informaci\u00f3n y transparencia del parque p\u00fablico de viviendas. En este art\u00edculo nos centraremos en las nuevas obligaciones de informaci\u00f3n b\u00e1sicas vinculadas con las operaciones de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

El legislador ha considerado que era preciso \u201creforzar la protecci\u00f3n de las operaciones de alquiler de viviendas, estableciendo una serie de garant\u00edas y obligaciones de informaci\u00f3n a la que tienen derecho las personas arrendatarias de vivienda\u201d, <\/em>y establecer \u201cuna serie de responsabilidades derivadas de su incumplimiento\u201d <\/em>seg\u00fan se indica en el pr\u00f3logo de la ley, obligaciones que recaen tanto en el arrendador como en el intermediario en la operaci\u00f3n inmobiliaria. <\/p>\n\n\n\n

Informaci\u00f3n m\u00ednima<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El articulo 31 dispone la informaci\u00f3n m\u00ednima que debe facilitarse en las operaciones de arrendamiento de vivienda que se contraigan a partir del pasado 26 de mayo de 2023, sin perjuicio de aquella que ya era preceptiva entregar a tenor de la normativa auton\u00f3mica. En el caso de Catalunya, debemos acudir por tanto a la Ley 18\/2007 de 28 de diciembre, Ley del Derecho a la Vivienda, a fin de completar las obligaciones que deben asumir los arrendadores en el momento de publicitar y arrendar una vivienda en Catalunya.<\/p>\n\n\n\n

Informaci\u00f3n previa a petici\u00f3n de la persona interesada<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

As\u00ed, con car\u00e1cter previo a la formalizaci\u00f3n de todo contrato de arrendamiento, y previa petici\u00f3n expresa de la persona interesada en el arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta, cualquier interesado podr\u00e1 requerir con car\u00e1cter m\u00ednimo la siguiente informaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

  • Identificaci\u00f3n del arrendador y, en su caso, de la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediaci\u00f3n en la operaci\u00f3n (art\u00edculo 31.1.a Ley 12\/2023)<\/li>
  • Condiciones econ\u00f3micas de la operaci\u00f3n: precio total y conceptos en \u00e9ste incluidos, as\u00ed como las condiciones de financiaci\u00f3n o pago que, en su caso, pudieran establecerse (art\u00edculo 31.1.b Ley 12\/2023)<\/li>
  • Caracter\u00edsticas esenciales de la vivienda y del edificio (art\u00edculo 31.1.c Ley 12\/2023), entre ellas:
    • Certificado o c\u00e9dula de habitabilidad.<\/li>
    • Acreditaci\u00f3n de la superficie \u00fatil y construida de la vivienda, diferenciando, en caso de divisi\u00f3n horizontal,\u00a0 la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ning\u00fan caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.<\/li>
    • Antig\u00fcedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.<\/li>
    • Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.<\/li>
    • Certificado de eficiencia energ\u00e9tica de la vivienda.<\/li>
    • Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.<\/li>
    • Estado de ocupaci\u00f3n o disponibilidad de la vivienda.<\/li><\/ul><\/li>
    • Informaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble: la identificaci\u00f3n registral de la finca, con la referencia de las cargas, grav\u00e1menes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo de propiedad (art\u00edculo 31.1.d Ley 12\/2023)<\/li>
    • En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicaci\u00f3n expresa de tal circunstancia y de la sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen legal de protecci\u00f3n que le sea aplicable (art\u00edculo 31.1.e Ley 12\/2023)<\/li>
    • En caso de edificios que cuenten oficialmente con protecci\u00f3n arquitect\u00f3nica por ser parte de un entorno declarado o en raz\u00f3n de su particular valor arquitect\u00f3nico o hist\u00f3rico, se aportar\u00e1 informaci\u00f3n sobre el grado de protecci\u00f3n y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitaci\u00f3n (art\u00edculo 31.1.f Ley 12\/2023)<\/li>
    • Cualquier otra informaci\u00f3n que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de car\u00e1cter territorial, urban\u00edstico, f\u00edsico-t\u00e9cnico, de protecci\u00f3n patrimonial, o administrativo relacionados con la misma (art\u00edculo 31.1.g Ley 12\/2023)<\/li>
    • Informaci\u00f3n acerca de la detecci\u00f3n de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud (art\u00edculo 31.2 Ley 12\/2023)<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Dicha informaci\u00f3n, que recordemos solo se entregar\u00e1 si se nos ha sido solicitada por el interesado, deber\u00e1 ser entregada por el arrendador o por la entidad intermediaria en la operaci\u00f3n de arrendamiento antes de la formalizaci\u00f3n del arriendo en un formato que, seg\u00fan indica la ley, sea accesible y en soporte duradero. Entendemos que la remisi\u00f3n de dicha documentaci\u00f3n en papel o por mail cumplir\u00eda con lo preceptuado en la normativa.<\/p>\n\n\n\n

      La nueva normativa aumenta la transparencia en el mercado del alquiler, pero genera dudas sobre la interpretaci\u00f3n de algunas obligaciones. Los intermediarios deben ser diligentes en la obtenci\u00f3n y transmisi\u00f3n de informaci\u00f3n para evitar sanciones.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Se nos plantean nuevas dudas al analizar cada una de las nuevas obligaciones informativas: \u00bfes suficiente con una manifestaci\u00f3n afirmativa o negativa del arrendador sobre la existencia o no de substancias nocivas para la salud en la vivienda, o bien ser\u00e1 preciso aportar un informe pericial acreditativo? En el mismo sentido, \u00bfes preciso aportar un certificado emitido por el Ayuntamiento donde radique la vivienda, acreditando la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca y sus posibles limitaciones o una mera manifestaci\u00f3n por escrito ser\u00eda suficiente? \u00bfser\u00e1 necesario certificar el grado de protecci\u00f3n de una vivienda, o valdr\u00e1 la mera declaraci\u00f3n del arrendador? \u00bfcu\u00e1les son las otras cuestiones relevantes a las que alude gen\u00e9ricamente la norma? \u00bfc\u00f3mo debe conocer el intermediario inmobiliario dichas circunstancias, por mera declaraci\u00f3n informativa del arrendador o bien se le requiere un plus de celo y ser\u00e1 preceptivo que acuda a cuantos organismos p\u00fablicos sea necesario para obtener dicha informaci\u00f3n con car\u00e1cter previo a la publicitaci\u00f3n de la vivienda en arrendamiento? \u00bfqu\u00e9 sanciones se pueden imponer a un particular que arrienda por si mismo la vivienda sin intermediar profesional alguno en la operaci\u00f3n? \u00bfse le podr\u00e1 considerar empresario a los efectos de la ley de consumidores y usuarios? \u00bfy al profesional, que ha obtenido cuanta informaci\u00f3n ha pedido al arrendador, y \u00e9sta no es real? \u00bfqu\u00e9 sanci\u00f3n se le podr\u00e1 imponer?.<\/p>\n\n\n\n

      Informaci\u00f3n obligatoria en la publicidad del arriendo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Adem\u00e1s, deberemos tener presente que con car\u00e1cter preceptivo en toda informaci\u00f3n publicitaria ser\u00e1 preciso indicar:<\/p>\n\n\n\n

      • Si la vivienda objeto de arrendamiento se encuentra en zona de mercado residencial tensionado (art\u00edculo 31.3 Ley 12\/2023)<\/li>
      • Si es as\u00ed, se deber\u00e1 informar sobre la cuant\u00eda de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, as\u00ed como del valor que le pueda corresponder atendiendo al \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicaci\u00f3n (art\u00edculo 31.3 Ley 12\/2023)<\/li>
      • Descripci\u00f3n y condiciones f\u00edsicas de la vivienda con indicaci\u00f3n de la superficie \u00fatil, de los servicios de los que est\u00e1 dotado el inmueble, instalaciones y suministros (art\u00edculo 61.2.a Ley 18\/2007)<\/li>
      • Precio de la renda con el desglose y detalle de los servicios accesorios, as\u00ed como de cualquier cantidad que deba ser asumida por los arrendatarios, indicando la periodicidad de la liquidaci\u00f3n (art\u00edculo 61.2.b Ley 18\/2007)<\/li>
      • Duraci\u00f3n del arrendamiento (art\u00edculo 61.2.c Ley 18\/2007)<\/li>
      • Forma de actualizaci\u00f3n del arrendamiento (art\u00edculo 61.2.d Ley 18\/2007)<\/li>
      • Fianza y otras garant\u00edas exigidas a los arrendatarios (art\u00edculo 61.2.e Ley 18\/2007)<\/li>
      • \u00cdndice de Referencia de precios de alquiler emitido por la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a\u00a0 (art\u00edculo 61.2.f Ley 18\/2007)<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Informaci\u00f3n obligatoria en el contrato de arrendamiento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

        Finalmente, una vez superada esta fase informativa y yendo al contrato de arrendamiento deberemos tener presente que en el mismo ser\u00e1 preceptivo en todo caso indicar:<\/p>\n\n\n\n

        • Si la zona donde se haya la finca ha sido declarada como zona de mercado residencial tensionado (art\u00edculo 31.3 Ley 12\/2023)<\/li>
        • Cuant\u00eda de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, as\u00ed como del valor que le pueda corresponder atendiendo al \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicaci\u00f3n (art\u00edculo 31.3 Ley 12\/2023).<\/li>
        • \u00cdndice de referencia de precios de alquiler emitido por la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a, adjuntando copia del mismo (art\u00edculo 66.2 Ley 18\/2007). Dicho \u00edndice opera con efectos meramente informativos.<\/li>
        • Indicaci\u00f3n del n\u00famero de c\u00e9dula de habitabilidad, adjuntando copia de la misma (art\u00edculo 66.2 Ley 18\/2007)<\/li>
        • Certificado de eficiencia energ\u00e9tica, adjuntando copia del mismo (art\u00edculo 66.2 Ley 18\/2007)<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Es evidente que todo intermediario inmobiliario debe facilitar una informaci\u00f3n completa, objetiva y veraz a todos los interesados en una vivienda en arrendamiento. Y as\u00ed deber ser, \u00e9ste no es el problema: el problema radica en la vaguedad, la incerteza y la discrecionalidad de la documentaci\u00f3n que puede ser requerida por los futuros arrendatarios y que no queda precisada con claridad en la Ley 12\/2023 sobre el Derecho a la Vivienda. <\/p>\n\n\n\n

          Esta imprecisi\u00f3n normativa nos obligar\u00e1 a ser diligentes en la forma de recabar la m\u00e1xima informaci\u00f3n de los arrendadores y en la forma de transmitirla a los futuros arrendatarios, exigi\u00e9ndoles que nos indiquen por escrito la documentaci\u00f3n concreta que precisen para obtener el adecuado conocimiento sobre la operaci\u00f3n inmobiliaria que van a realizar y adecuar nuestra actuaci\u00f3n profesional a la normativa vigente, evitando conductas insuficientes, deficientes o enga\u00f1osas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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