{"id":9756,"date":"2024-06-17T12:23:44","date_gmt":"2024-06-17T11:23:44","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/algunas-cuestiones-de-interes-sobre-la-aplicacion-de-los-limites-de-renta-en-los-arrendamientos-de-vivienda-en-zonas-de-mercado-residencial-tensionado\/"},"modified":"2024-06-17T12:30:22","modified_gmt":"2024-06-17T11:30:22","slug":"algunas-cuestiones-de-interes-sobre-la-aplicacion-de-los-limites-de-renta-en-los-arrendamientos-de-vivienda-en-zonas-de-mercado-residencial-tensionado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/algunas-cuestiones-de-interes-sobre-la-aplicacion-de-los-limites-de-renta-en-los-arrendamientos-de-vivienda-en-zonas-de-mercado-residencial-tensionado\/","title":{"rendered":"Algunas cuestiones de inter\u00e9s sobre la aplicaci\u00f3n de los l\u00edmites de renta en los arrendamientos de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

1.<\/strong> El pasado d\u00eda 15 de marzo se public\u00f3 en el BOE la Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2024, de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de \u00edndices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el art\u00edculo 17.7<\/a> de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y la Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2024, de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relaci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el art\u00edculo 18 de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre de 2024, cumpliment\u00e1ndose as\u00ed los tr\u00e1mites administrativos que estaban pendientes para que entraran en vigor las nuevas limitaciones en el pacto de la renta previstas en los apartados 6 y 7 del art. 17 de la LAU para arrendamientos de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, que introdujo la reforma de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. <\/p>\n\n\n\n

A la vista de todo lo anterior, debemos puntualizar que los nuevos l\u00edmites en el pacto de la renta de los apartados 6 y 7 del art. 17 de la LAU, solamente son de aplicaci\u00f3n a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado que hayan nacido con posterioridad a 16 de marzo de 2024, fecha en que han entrado en vigor las resoluciones ministeriales de aprobaci\u00f3n de la zona de mercado tensionado de 140 municipios de Catalu\u00f1a y de aprobaci\u00f3n del \u00edndice de precios de alquiler de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

A ra\u00edz de la entrada en vigor de estas limitaciones en el pacto de la renta, se nos plantean algunas cuestiones de inter\u00e9s pr\u00e1ctico acerca de c\u00f3mo se debe realizar el c\u00e1lculo del l\u00edmite que establece el art. 17.6 de la LAU, que declara literalmente que \u201cla renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Se suscita la duda de si la limitaci\u00f3n en el pacto de la renta prevista en el art. 17.6 de la LAU opera cuando el contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente durante \u00faltimos cinco a\u00f1os es un contrato de renta antigua, un contrato de alquiler social de la Ley 24\/2015, o un contrato que hubiera estado sujeto a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n oficial pero hubiera perdido vigencia dicha protecci\u00f3n, pues la letra de la norma no hace distinci\u00f3n alguna, haciendo una referencia gen\u00e9rica a \u201ccontrato de arrendamiento de vivienda habitual\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Si bien la memoria justificativa de la Resoluci\u00f3n TER\/2940\/2023, de 11 de agosto de 2023, por la que se declaran como zonas de mercado residencial tensionado varios municipios de su \u00e1mbito territorial (DOGC n.\u00ba 8984), declar\u00f3 que este l\u00edmite no era de aplicaci\u00f3n en estos casos, siendo aplicable en su lugar el l\u00edmite del art. 17.7 de la LAU, esta previsi\u00f3n se elimin\u00f3 en la nueva memoria de la Resoluci\u00f3n TER\/800\/2024, de 13 de marzo, (DOGC n.\u00ba 9122) que modific\u00f3 y dej\u00f3 sin efecto la Resoluci\u00f3n anterior. Aun cuando, dicha Memoria no ten\u00eda valor normativo, constitu\u00eda un criterio hermen\u00e9utico sobre dicha norma legal a tener en cuenta.<\/p>\n\n\n\n

En mi opini\u00f3n, la limitaci\u00f3n en el pacto de la renta prevista en el art. 17.6 de la LAU no opera cuando el contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente durante \u00faltimos cinco a\u00f1os no es un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU 94, ya que el precepto expone que el per\u00edmetro afectado es el de \u201clos contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley\u201d, refiri\u00e9ndose a la legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos de 1994, debiendo pues aplicarse en estos casos el l\u00edmite de renta previsto en el art. 17.7 de la LAU. <\/p>\n\n\n\n

La aplicaci\u00f3n de los l\u00edmites de renta en zonas tensionadas genera dudas y debate. Se recomienda consultar con un profesional legal para obtener asesoramiento espec\u00edfico para cada caso.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Esta es la tesis compartida por el Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana que ha publicado en la web del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, una informaci\u00f3n aclaratoria en la que se recoge, expl\u00edcitamente, que la renta pactada no podr\u00e1 exceder la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual \u201csujeto a la LAU\u201d, dilucidando cualquier duda sobre la cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, en estos casos, el contrato de arrendamiento anterior no se tiene en cuenta a la hora de aplicar los l\u00edmites de renta para el nuevo contrato, y la renta de \u00e9ste tendr\u00e1 el l\u00edmite de la m\u00e1xima determinada por el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.<\/p>\n\n\n\n

A la misma conclusi\u00f3n hay que llegar cuando el anterior contrato de arrendamiento vigente era de alquiler social, o se trataba de una vivienda de protecci\u00f3n oficial que ha perdido esta condici\u00f3n con anterioridad a la firma del nuevo contrato. Debido a que esos contratos de vivienda eran de tipo especial y su precio y regulaci\u00f3n depend\u00eda de las circunstancias especiales del antiguo inquilino, de las que no puede verse beneficiado el nuevo, una vez liberada la vivienda de esas especiales limitaciones.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Otra duda que se suscita es si hay que estar a renta pactada en el contrato anterior o a la \u00faltima renta exigible en el momento de extinci\u00f3n de dicho contrato. En otras palabras, si se deben tener en cuenta las actualizaciones que se hayan aplicado durante la vigencia del contrato a la renta pactada inicialmente. En segundo lugar, y ligada a la cuesti\u00f3n anterior, si la actualizaci\u00f3n debe hacerse sobre la renta inicial del contrato o sobre la \u00faltima renta exigible, y por \u00faltimo, si la actualizaci\u00f3n a aplicar es la que se haya pactado en el contrato o hay que estar a las limitaciones en la actualizaci\u00f3n de la renta previstas en el art. 46 del Real Decreto-ley 6\/2022, de 29 de marzo<\/a>, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania.<\/p>\n\n\n\n

4.<\/strong> La respuesta a la primera cuesti\u00f3n no es clara. La dicci\u00f3n literal del texto legal se refiere a \u201cla \u00faltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda\u201d, <\/em>y no a la renta pactada en el \u00faltimo contrato. Acogiendo una interpretaci\u00f3n literal de la norma legal el elemento de comparaci\u00f3n, no ser\u00eda la renta pactada en el contrato anterior con sus actualizaciones, sino la \u00faltima renta exigible, la del \u00faltimo recibo de alquilar del anterior contrato, con sus actualizaciones.<\/p>\n\n\n\n

Pero a mi entender no debe ser \u00e9sta la respuesta correcta a la duda planteada.<\/p>\n\n\n\n

 El pre\u00e1mbulo de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, expresa la intenci\u00f3n del legislador respecto de la contenci\u00f3n de los precios de las viviendas destinadas al arrendamiento habitual expresando \u201cla limitaci\u00f3n del alquiler en estas zonas, con car\u00e1cter general, a la renta del contrato anterior, aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales m\u00e1ximos en determinados supuestos establecidos en la ley\u201d, <\/em>y no \u201cla \u00faltima renta de contrato\u201d<\/em> que se utiliza en el articulado , y que ha generado la duda.<\/p>\n\n\n\n

Tomar en consideraci\u00f3n el importe del \u00faltimo recibo de renta satisfecho por el anterior inquilino supondr\u00eda que el sistema dise\u00f1ado por el legislador perdiera su car\u00e1cter objetivo y uniforme, tomando en consideraci\u00f3n hechos subjetivos o personales que definieron una relaci\u00f3n contractual espec\u00edfica, tanto para el caso de que el arrendador no hubiese aplicado las actualizaciones previstas en el contrato como para el caso de que por acuerdo de las partes se hubiese incrementado la renta por encima de \u00e9stas.<\/p>\n\n\n\n

5.<\/strong> Por lo que respecta al c\u00e1lculo de la actualizaci\u00f3n de la renta para obtener el l\u00edmite de renta exigible de art. 17.6, hay que estar a la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n del contrato anterior (en caso de que exista y sea v\u00e1lida), sin que sean aplicables las limitaciones en la actualizaci\u00f3n de la renta previstas en el art. 46 del RDL 6\/2022, pues este l\u00edmite hace referencia expresa a la actualizaci\u00f3n que debe aplicarse durante la vigencia del contrato, cuando se cumpla cada anualidad, mientras que el art\u00edculo 17.6 LAU hace referencia a la regulaci\u00f3n de la renta inicial del nuevo contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

6.<\/strong> En cuanto a la repercusi\u00f3n de gastos, el l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices que establece el art. 17.7 de la LAU solo hace referencia al concepto de renta, y no a otros conceptos a cargo del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Por lo cual nada impide que se puedan repercutir los gastos, de conformidad con lo dispuesto en el art. 20 de la LAU<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, si la vivienda hubiera estado arrendada durante los \u00faltimos cinco a\u00f1os y no se hubiera pactado una cl\u00e1usula de repercusi\u00f3n de gastos en dicho contrato anterior, el art. 17.6 de la LAU proh\u00edbe que se puedan repercutir los gastos en el nuevo contrato de arrendamiento de vivienda. <\/p>\n\n\n\n

A pesar de que esta prohibici\u00f3n de repercusi\u00f3n de gastos est\u00e1 incardinada en el art. 17.6 que regula el l\u00edmite en el pacto de la renta consistente en la renta del contrato anterior actualizada, opino que tambi\u00e9n es aplicable cuando la renta m\u00e1xima a pactar consiste en el l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia regulado en el art. 17.7 de la LAU. <\/p>\n\n\n\n

De entender que no es de aplicaci\u00f3n esta prohibici\u00f3n cuando el l\u00edmite en el pacto de la renta consistente en el l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia, se podr\u00eda dar la situaci\u00f3n incongruente \u2014o cuanto menos claramente contraria al esp\u00edritu de la norma\u2014 de que si bien el l\u00edmite aplicable fuera el del \u00edndice por ser inferior al de la renta anterior actualizada, sin embargo, al aplicar la repercusi\u00f3n de gastos, el importe resultante de sumar la renta y los gastos fuera superior al l\u00edmite de la renta actualizada del contrato anterior, en perjuicio del arrendatario. <\/p>\n\n\n\n

En todo caso esta no es una cuesti\u00f3n pac\u00edfica, ya que hay quien entiende que para que se entienda aplicable la prohibici\u00f3n de repercusi\u00f3n en estos casos en que se aplica el l\u00edmite del \u00edndice, deber\u00eda haberse incardinado la norma en el art. 20 de la LAU o haberse previsto tambi\u00e9n en el apartado 7 del art. 17 y no s\u00f3lo en el apartado 6, dando entender que esta ubicaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la norma nos indica que esta prohibici\u00f3n solo opera para evitar que cuando se aplique la renta anterior actualizada no se aumente de forma indirecta la misma v\u00eda gastos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF 1. El pasado d\u00eda 15 de marzo se public\u00f3 en el BOE la Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2024, de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de \u00edndices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el art\u00edculo 17.7 de […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9756\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9756"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9756\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9757,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9756\/revisions\/9757\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9756"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9756"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9756"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}