{"id":9759,"date":"2024-06-17T12:42:07","date_gmt":"2024-06-17T11:42:07","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9759"},"modified":"2024-06-17T12:42:23","modified_gmt":"2024-06-17T11:42:23","slug":"llei-de-lhabitatge-contencio-de-rendes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/llei-de-lhabitatge-contencio-de-rendes\/","title":{"rendered":"Llei de l\u2019Habitatge. Contenci\u00f3 de rendes"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9759\/?pdf=9759\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"512\" src=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Reportaje-139-1024x512.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-9760\" srcset=\"https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Reportaje-139-1024x512.jpg 1024w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Reportaje-139-300x150.jpg 300w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Reportaje-139-768x384.jpg 768w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Reportaje-139-1536x768.jpg 1536w, https:\/\/revistaconsell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Reportaje-139.jpg 1600w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>La\u00a0Llei 12\/2023 de 24 de maig, pel dret a l\u2019habitatge (BOE n\u00fam., 124 de 25\/05\/2023), en endavant la Llei de l\u2019habitatge (LH), va entrar en vigor el 26 de Maig de 2023 en la major part del seu articulat, per\u00f2 no ha estat fins el 16 de Mar\u00e7 de 2024 que ja \u00e9s d\u2019aplicaci\u00f3 la contenci\u00f3 de rendes, com a conseq\u00fc\u00e8ncia de la publicaci\u00f3 al BOE (n\u00fam. 66 de 15\/03\/2024) de dues resolucions, en virtut de les quals han estat declarades les zones tensionades (140 municipis de Catalunya) i determinat el \u201csistema d\u2019\u00edndex de preus de refer\u00e8ncia\u201d.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Per con\u00e8ixer quins municipis s\u00f3n dins la zona de mercat residencial tensionat (ZMRT):\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/03\/15\/pdfs\/BOE-A-2024-5214.pdf\">https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/03\/15\/pdfs\/BOE-A-2024-5214.pdf<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>La contenci\u00f3 de rendes est\u00e0 prevista als apartats 6 i 7 de l\u2019art 17 de la LAU (Llei 29\/1994, de 24 de novembre, d\u2019arrendaments urbans), que han estat afegits per la Disp. Final 1a de la LV.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9s molt important subratllar que la contenci\u00f3 de rendes nom\u00e9s s\u2019aplica, des de la seva entrada en vigor, als habitatges que es destinin a resid\u00e8ncia habitual i que radiquin en algun dels 140 municipis tensionats. En conseq\u00fc\u00e8ncia:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol><li>La contenci\u00f3 de rendes no aplica a contractes d\u2019arrendament signats abans del 16 de Mar\u00e7 de 2024.\u00a0<\/li><li>Fora de la zona tensionada: lliure mercat. El preu d\u2019arrendament es determina per la voluntat de les parts.\u00a0<\/li><li>La LH no \u00e9s aplicable als contractes que no s\u00f3n d\u2019habitatge habitual (HH), com per ex. arrendaments de temporada, per habitacions, d\u2019\u00fas tur\u00edstic, o qualsevol \u00fas diferent de l\u2019HH.\u00a0<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>En termes generals, el sistema de contenci\u00f3 de rendes consisteix en abandonar el lliure mercat (oferta-demanda) i la voluntat de les parts, i imposar un nou preu d\u2019arrendament dels habitatges habituals que en primer lloc vindr\u00e0 limitat per la renda del contracte anterior (incrementable en&nbsp; determinats sup\u00f2sits). L\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia estatal (\u00cdNDEX), nom\u00e9s entra en joc quan no hi ha contracte anterior que pugui servir de refer\u00e8ncia o quan el propietari \u00e9s gran tenidor; en aquest segon cas, l\u2019\u00cdNDEX actua com a l\u00edmit m\u00e0xim, \u00e9s a dir, si la renda \u00e9s inferior, s\u2019aplica la renda.<\/p>\n\n\n\n<p>Tot el que s\u2019explica a continuaci\u00f3 NOM\u00c9S \u00e9s aplicable als contractes d\u2019arrendament celebrats a partir del 16-03-2024, on l\u2019objecte sigui un habitatge habitual, radicat en zona tensionada.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Per determinar el nou preu d\u2019arrendament, caldr\u00e0 seguir les seg\u00fcents passes:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol><li>Propietari es gran tenidor (GT)?\u00a0<\/li><li>Quinta era la renda del contracte anterior?<\/li><li>Propietari GT: calcular \u00cdNDEX. Aplicar el menor de \u00cdNDEX vs. RENDA.\u00a0<\/li><li>No hi ha contracte anterior: \u00cdNDEX<\/li><li>No hi ha contracte anterior ni \u00cdNDEX: mercat lliure<\/li><\/ol>\n\n\n\n<h2><strong>Primer: GRAN TENIDOR<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En primer lloc caldr\u00e0 esbrinar si el propietari \u00e9s gran tenidor o no. Per aix\u00f2 hem de rec\u00f3rrer a la definici\u00f3 de gran tenidor (actualitzada d\u2019acord amb la Resoluci\u00f3 del Departament de Territori Gencat TER\/800\/2024, de 13 de mar\u00e7):<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sigui titular de m\u00e9s de 10 immobles urbans d\u00b4\u00fas residencial o una superf\u00edcie constru\u00efda de m\u00e9s de 1.500\u00a0m<sup>2 <\/sup>d\u2019\u00fas residencial, excloent en tot cas garatges i trasters.<\/li><li>Persona f\u00edsica o jur\u00eddica propiet\u00e0ria de 5 o m\u00e9s immobles urbans d\u2019\u00fas residencial situats dins de la declaraci\u00f3 de zona de mercat residencial tensionat, la qual compr\u00e8n 140 municipis de Catalunya.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019aplicaci\u00f3 de la LH en general i la definici\u00f3 de GRAN TENIDOR en particular genera, en la pr\u00e0ctica, molts problemes d\u2019interpretaci\u00f3, sobretot quan no es disposa del 100% de la plena propietat. Molts d\u2019aquests problemes ja es varen posar de manifest amb la publicaci\u00f3 de la Llei 24\/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l\u2019emerg\u00e8ncia en l\u2019\u00e0mbit de l\u2019habitatge i la pobresa energ\u00e8tica.<\/p>\n\n\n\n<p>Davant d\u2019aquesta realitat, han sorgit diverses veus autoritzades intentant oferir respostes a les situacions concretes i en aquest sentit destaquen els CRITERIS ORIENTADORS APROVATS PELS JUTGES DE PRIMERA INST\u00c0NCIA DE BARCELONA, amb compet\u00e8ncia en assumptes civils, que per majoria i no per unanimitat, van prendre aquest acord no vinculant, que pret\u00e9n contribuir a reduir la litigiositat i introduir una major seguretat jur\u00eddica. La seva intenci\u00f3 primordial \u00e9s dotar la tramitaci\u00f3 processal d\u2019uniformitat, per tal de fer-la m\u00e9s predictible.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sobre la base dels CRITERIS ORIENTADORS esmentats:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Als efectes del c\u00f2mput de + 10 immobles: computen tots els immobles radicats en el territori nacional de l\u2019estat.<\/li><li>Als efectes del c\u00f2mput de 5 o + immobles a ZMRT: nom\u00e9s computen els immobles radicats a la ZMRT. Els 140 municipis declarats ZMRT conformen una sola zona tensionada.\u00a0<\/li><li>Als efectes del c\u00f2mput de + 10 immobles (5 o + a ZMRT): computen les titularitats de drets reals que comportin per si mateixes les facultats d\u2019us i gaudi o la possibilitat de fer actes d\u2019administraci\u00f3 ordin\u00e0ria sobre l\u2019habitatge. Per tant, computa l\u2019usdefruit (no la nua propietat) i en titularitats compartides, la part al\u00edquota superior al 50% (art. 552-7CCCat). En conseq\u00fc\u00e8ncia, en aquest c\u00f2mput no sumen les propietats de c\u00f2njuges al 50%.<\/li><li>Als efectes del c\u00f2mput de +1500\u00a0m<sup>2<\/sup> computen totes les parts al\u00edquotes (aqu\u00ed s\u00ed sumen les propietats de c\u00f2njuges al 50%).\u00a0<\/li><li>Als efectes del c\u00f2mput de + 10 immobles (5 o + a ZMRT): els edificis amb una part susceptible d\u2019\u00fas residencial que figuren al Registre de la Propietat com a una sola finca registral, computen com a un sol immoble, encara que f\u00edsicament estiguin dividits en diversos departaments. Els jutges consideren que el legislador es refereix a \u201cimmoble d\u2019us residencial\u201d en sentit registral (no cadastral) perqu\u00e8 per determinar si el demandant \u00e9s GT ha d\u2019aportar un certificat del Registre de la Propietat. <em>Comentari de l\u2019autora: Aquesta interpretaci\u00f3, tot i afavorir els interessos dels propietaris, no \u00e9s compartida per la majoria de professionals del sector. Caldr\u00e0 veure com prospera als tribunals.<\/em><\/li><li>En relaci\u00f3 amb el concepte \u201ccertificaci\u00f3 del Registre de la Propietat\u201d, es considera acreditat que el demandant no \u00e9s GT si aporta la nota extreta del \u201cServei d\u2019\u00cdndex\u201d del Registre de la Propietat. A dia d\u2019avui no hi ha cap altra eina que ho permeti acreditar. \u00a0<\/li><\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>La Llei nom\u00e9s s\u2019aplica a contractes d\u2019arrendament d\u2019habitatge habitual ubicats en algun dels 140 municipis declarats com a Zones de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT) a Catalunya.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>En all\u00f2 no establert pels Criteris Orientadors, disposem de les FAQS i del webinar del dia 21 de mar\u00e7 2024, penjats a l\u2019\u00e0rea d\u2019assessorament i a la de formaci\u00f3 respectivament, de la web del CAFBL, tant per la definici\u00f3 de GT com la resta de dubtes interpretatius que planteja la LH.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Em sembla important destacar el seg\u00fcent cas particular: Si soc part\u00edcip d\u2019una Comunitat de b\u00e9ns on un dels propietaris&nbsp; t\u00e9 m\u00e9s del 50% i \u00e9s gran tenidor, em veig obligat a complir amb la normativa espec\u00edfica per GT. Dit col\u00b7loquialment, el GT m\u2019arrossega.<\/p>\n\n\n\n<h2><strong>Segon: RENDA contracte anterior<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Tant si el propietari es GT com si no, el segon pas ser\u00e0 fer un c\u00e0lcul basat en la renda del contracte anterior.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\"><strong>RENDA ANTERIOR + ACTUALITZACIO (IPC?) + 10%? + REPERCUSSI\u00d3 DESPESES? + IBI<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cal llegir l\u2019art 17.6 de la LAU introdu\u00eft per la LH. D\u2019acord amb aquesta disposici\u00f3, la renda dels contractes que se celebrin a partir del 26-03-2024 no podr\u00e0 superar: \u201cla \u00faltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusi\u00f3n al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Del tenor literal es dedueix el seg\u00fcent:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li>El contracte anterior vigent durant els darrers cinc anys ha de ser d\u2019habitatge habitual. Si no \u00e9s d\u2019habitatge habitual, no computa.\u00a0<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>En conseq\u00fc\u00e8ncia, no es consideren els contractes de temporada, \u00fas tur\u00edstic, habitacions&#8230;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Tampoc es consideren els contractes subjectes a la LAU 64 (pr\u00f2rroga for\u00e7osa), tal i com resulta dels CRITERIS ORIENTADORS i tamb\u00e9 d\u2019una consulta espec\u00edfica que se li va fer al Ministeri de l\u2019Habitatge (12 juny 2023). Malauradament, no han quedat exclosos i per tant s\u00ed que s\u2019han de considerar, els contractes amb un lloguer social, entre familiars (acostumen a tenir un preu per sota de mercat) o amb bonificacions pactades per situacions especials.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>La renda s\u2019actualitza amb el criteri previst en el contracte anterior. Normalment el criteri que constar\u00e0 en el contracte anterior ser\u00e0 el de revisi\u00f3 anual d\u2019acord amb l\u2019IPC.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>El CAFBL i el sector immobiliari en general, entenen que les limitacions extraordin\u00e0ries del 2%-3% no s\u2019apliquen a l\u2019actualitzaci\u00f3 de renda prevista al 17.6 LAU, at\u00e8s que el referit article preveu que s\u2019apliqui <em>\u201cla cl\u00e0usula de actualizaci\u00f3n&#8230; del contrato anterior\u201d <\/em>i aquests l\u00edmits no deriven del contracte anterior, sin\u00f3 del RDL 6\/2022, de 29 de mar\u00e7, de mesures urgents de resposta a la guerra a Ucra\u00efna.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>On no hi ha unanimitat en el sector \u00e9s en quina \u00e9s la renda que cal tenir en compte per el c\u00e0lcul. Segons el CAFBL, prenent la literalitat de la norma que diu <em>\u201cla \u00faltima renta\u2026 que hubiese estado vigente\u2026,\u201d<\/em>, cal prendre de refer\u00e8ncia la renda del \u201cfinal\u201d del contracte, la de l\u2019\u00faltim rebut, i sobre aquesta, aplicar-hi l\u2019actualitzaci\u00f3 que correspongui segons el criteri del darrer contracte (normalment IPC).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Per contra, el COAPI i la Camara de la Propietat, consideren que la renda que cal prendre de refer\u00e8ncia \u00e9s la renda <em>\u201cinicial\u201d<\/em> i sobre aquesta s\u2019aplica l\u2019actualitzaci\u00f3. Aquest criteri, en principi, ser\u00e0 m\u00e9s benefici\u00f3s pel propietari, at\u00e8s que no incorporar\u00e0 els l\u00edmits del 2%-3% abans esmentats. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cal tenir en compte que la informaci\u00f3 de la que disposar\u00e0 l\u2019arrendatari \u00e9s la que comuniqui el professional. En cas de voler-la contrastar, podr\u00e0 dirigir-se a l\u2019INCASOL i tramitar la petici\u00f3 per via digital. Segons informaci\u00f3 facilitada pel propi INCASOL, estan en disposici\u00f3 de facilitar la renda inicial i la data del contracte anterior, per\u00f2 no tenen capacitat per informar de la renda final, ni del m\u00e8tode d\u2019actualitzaci\u00f3.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El problema est\u00e0 servit, mentre no hi hagi cap aclariment per part del MIHAU (ja s\u2019ha demanat) o de la jurisprud\u00e8ncia. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Fixada i actualitzada la nova renda, encara es podr\u00e0 incrementar en un 10%, si es dona qualsevol dels 4 sup\u00f2sits:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol><li>Contracte de 10 anys o m\u00e9s. O b\u00e9 dret de pr\u00f2rroga per 10 anys o m\u00e9s.\u00a0<\/li><li>2 anys anteriors al nou contracte: actuacions que suposin un estalvi del 30% en l\u2019EPNR (acreditar amb certificat energ\u00e8tic inicial i final).\u00a0<\/li><li>2 anys anteriors al nou contracte: actuacions que suposin una millora de l\u2019accessibilitat.\u00a0<\/li><li>2 anys anteriors al nou contracte: rehabilitaci\u00f3 en els termes del 41.1 RIRPF (m\u00e9s del 25% del valor de l\u2019habitatge, descomptat el s\u00f2l).\u00a0<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Cal aclarir que aquest 10% no \u00e9s acumulable, encara que es compleixin dos o m\u00e9s sup\u00f2sits, nom\u00e9s s\u2019aplica un 10%.<\/p>\n\n\n\n<p>Actualitzada la renda i incrementada en un 10% si s\u2019escau, encara es poden repercutir les quotes o despeses que estiguessin recollides en el contracte anterior. Estar\u00edem parlant, per exemple, de les despeses de comunitat, sempre que estiguessin desglossades i quantificades en el contracte anterior. No n\u2019hi ha prou que consti el concepte per separat, es fa necessari que l\u2019import concret de la dita despesa figuri en el contracte. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Respecte les quotes tribut\u00e0ries (IBI b\u00e0sicament), la majoria del sector considera que es poden repercutir en tot cas, perqu\u00e8 l\u2019art 17.6 parla espec\u00edficament de \u201cquotes i despeses\u201d i no fa refer\u00e8ncia als tributs, com s\u00ed ho fa l\u2019art. 20.1 de la LAU94. Segurament \u00e9s una llacuna legal, tot i que consultada l\u2019Ag\u00e8ncia d\u2019Habitatge de la Generalitat a tal efecte, respon el seg\u00fcent: \u201c..en un contracte de lloguer d\u2019un immoble situat en una zona amb mercat residencial tensat, no es poden repercutir quotes o despeses (com l\u2019IBI, la comunitat o altres) que no estiguessin previstes al contracte de lloguer anterior\u201d. Novament, un altra tema que hauran de resoldre els tribunals.<\/p>\n\n\n\n<h2><strong>Tercer: \u00cdNDEX<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Tant si el propietari es GT com si l\u2019habitatge no havia estat arrendat com habitatge habitual durant els darrers cinc anys, procedeix el c\u00e0lcul de l\u2019\u00cdNDEX ESTATAL DE REFER\u00c8NCIA DE PREUS DE LLOGUER D\u2019HABITATGE.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>La Llei catalana de contenci\u00f3 de lloguers (Llei 11\/2020) segueix sent aplicable en alguns casos, tot i que ha estat derogada en gran part per la Llei estatal.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Si el propietari \u00e9s GT, s\u2019aplicar\u00e0 com a preu d\u2019arrendament el menor entre: \u00cdNDEX i renda contracte anterior (incrementada d\u2019acord amb el 17.6 LAU 94). Si no hi havia contracte anterior, tant si el propietari \u00e9s GT com si no ho \u00e9s, s\u2019aplicar\u00e0 l\u2019\u00cdNDEX.&nbsp; &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Es pot consultar l\u2019\u00cdNDEX a la p\u00e0gina web del MIHAU: <a href=\"https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/\" class=\"ek-link\">https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>La dita p\u00e0gina ofereix un rang de preus (m\u00ednim i m\u00e0xim) dins del qual les parts poden pactar lliurement (a difer\u00e8ncia de l\u2019\u00edndex catal\u00e0 on s\u2019agafava el valor mig). No s\u2019ha dit altrament, de manera que es concretar\u00e0 segons acord de voluntats.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Per obtenir l\u2019\u00cdNDEX referit cal introduir diverses variables, per\u00f2 la que m\u00e9s afecta al resultat final \u00e9s la SUPERF\u00cdCIE. Sorpr\u00e8n la poca rellev\u00e0ncia que t\u00e9 la lletra del Certificat Energ\u00e8tic o l\u2019estat de conservaci\u00f3, tenint en compte les quantioses inversions que cal efectuar per millorar la lletra o per rehabilitar un habitatge. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En introduir l\u2019adre\u00e7a o la refer\u00e8ncia cadastral, la p\u00e0gina ofereix la superf\u00edcie que consta a la base de dades del Cadastre. Cal tenir en compte el seg\u00fcent:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Computa la superf\u00edcie constru\u00efda (a difer\u00e8ncia de l\u2019\u00edndex catal\u00e0 que prenia la superf\u00edcie \u00fatil derivada de la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat)<\/li><li>No computen els elements comuns.<\/li><li>Quan es tracta d\u2019un edifici en propietat vertical, cal introduir-la manualment perqu\u00e8 la p\u00e0gina ofereix la del total de l\u2019edifici.\u00a0<\/li><li>Sovint les terrasses no estan considerades a la superf\u00edcie oferta per la web. Si \u00e9s una planta baixa amb pati, es pot indicar al camp \u201cAltura\u201d, per\u00f2 si no ho \u00e9s, la meva recomanaci\u00f3 \u00e9s afegir-la manualment, seguint el criteri que ofereix la web del Cadastre a la seva definici\u00f3 de superf\u00edcie, que \u00e9s la seg\u00fcent:\u00a0 <em>\u201c\u2026 Los balcones, terrazas, porches y dem\u00e1s elementos an\u00e1logos que est\u00e9n cubiertos computan al 50% de su superf\u00edcie, salvo que est\u00e9n cerrados por tres de sus cuatro orientacions, en cuyo caso computan al 100% &#8230;\u201d.<\/em> Tamb\u00e9 diu <em>\u201c&#8230; En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros &#8230;\u201d<\/em>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Els habitatges amb superf\u00edcie constru\u00efda inferior a 30&nbsp;m<sup>2<\/sup> o superior a 150&nbsp;m<sup>2<\/sup> no tenen \u00cdNDEX, per tant, caldr\u00e0 referir-se a la renda del contracte anterior, i si no n\u2019hi ha, el preu \u00e9s lliure.<\/p>\n\n\n\n<p>Hi ha situacions en qu\u00e8 la p\u00e0gina no ofereix \u00cdNDEX perqu\u00e8 no t\u00e9 prou testimonis (20 \u00e9s el m\u00ednim) o b\u00e9 perqu\u00e8 l\u2019habitatge \u00e9s d\u2019obra nova (dels \u00faltims cinc anys). En aquests casos, s\u2019aplica la renda del contracte anterior, i si no n\u2019hi ha, el preu \u00e9s lliure. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Els dubtes que planteja l\u2019\u00cdNDEX s\u00f3n diversos, alguns d\u2019ells es resolen a continuaci\u00f3 per les FAQS proposades pel CAFBL, molts d\u2019altres els resoldr\u00e0 la jurisprud\u00e8ncia.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2><strong>QUINA RENDA APLICO? 5 SUPOSITS PRACTICS.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ol><li>Habitatge en zona NO TENSA: preu lliure.\u00a0<\/li><li>Habitatge en zona TENSA i propietari petit tenidor: renda del contracte anterior d\u2019HH vigent durant\u00a0 els 5 darrers anys (amb totes les possibilitats d\u2019increment ja comentades).\u00a0<\/li><li>Habitatge en zona TENSA i propietari GRAN TENIDOR: la menor de: contracte anterior i \u00cdNDEX.<\/li><li>Habitatge que no havia estat en el mercat de lloguer d\u2019HH durant els darrers 5 anys: \u00cdNDEX.\u00a0<\/li><li>No hi ha \u00cdNDEX ni CONTRACTE ANTERIOR D\u2019HH durant els darrers 5 anys: preu lliure.\u00a0<\/li><\/ol>\n\n\n\n<h2><strong>INCENTIUS FISCALS (REDUCCIONS IRPF)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Com que no tot han de ser males not\u00edcies, la LH ha previst incentius fiscals en la declaraci\u00f3 de l\u2019IRPF (nom\u00e9s per a contribuents persones f\u00edsiques). En aquest sentit, a la Disp. Final 2a es recullen les seg\u00fcents 4 reduccions del rendiment net positiu de l\u2019arrendament de b\u00e9ns immobles destinats a habitatge:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Per habitatges ubicats en zona tensa<\/p>\n\n\n\n<ul><li>90%: si la nova renda minora m\u00e9s d\u2019un 5% la darrera renda de l\u2019anterior contracte i l\u2019arrendador \u00e9s el mateix. COMPTE! Hisenda \u00e9s molt estricta, amb el 5% no n\u2019hi ha prou.\u00a0<\/li><li>70%: si es lloga com a habitatge per primera vegada i l\u2019arrendatari t\u00e9 entre 18 i 35 anys. Tamb\u00e9 si l\u2019arrendatari \u00e9s una Adm. p\u00fabl. o entitat sense \u00e0nim de lucre, complint determinades condicions.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Altres sup\u00f2sits (no cal zona tensa):<\/p>\n\n\n\n<ul><li>60%: l\u2019habitatge ha estat objecte de rehabilitaci\u00f3 durant els darrers 2 anys.\u00a0<\/li><li>50%: resta de sup\u00f2sits.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Els requisits assenyalats s\u2019hauran de complir en el moment de celebraci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament, i la reducci\u00f3 ser\u00e0 aplicable mentre se\u2019n segueixin complint.<\/p>\n\n\n\n<h2><strong>INFORMACI\u00d3 A PUBLICITAT I CONTRACTE<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Per \u00faltim, cal atendre l\u2019art 31 de la&nbsp; LH, per con\u00e8ixer la informaci\u00f3 m\u00ednima que cal facilitar a les operacions de venda i d\u2019arrendament. Respecte la informaci\u00f3 que l\u2019interessat pot demanar abans del contracte, sembla m\u00e9s orientada a la venda que als arrendaments.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Recomano la lectura de l\u2019apartat 3 de l\u2019article 31, que fa refer\u00e8ncia a arrendament d\u2019habitatge habitual en zona tensionada, on s\u2019estableix que abans de la formalitzaci\u00f3 del contracte (publicitat) i en el propi contracte, cal indicar que l\u2019habitatge radica en zona tensionada, l\u2019import de la darrera renda del contracte d\u2019arrendament d\u2019HH vigent durant els darrers cinc anys, aix\u00ed com el valor de l\u2019\u00cdNDEX.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>La informaci\u00f3 sobre la zona tensionada, la renda anterior i l\u2019INDICE ha de figurar a la publicitat i al contracte d\u2019arrendament.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Cal recordar tamb\u00e9, que segueix vigent la obligaci\u00f3 de publicar i incorporar al contracte l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer de la Llei de contenci\u00f3 catalana (Llei 11\/2020, del 18 de setembre, que va entrar en vigor el 22 de setembre 2020 i va ser derogada 18 mesos despr\u00e9s en la major part del seu articulat, segons sent\u00e8ncies del Tribunal Constitucional 37\/2022, de 10 de mar\u00e7 de 2022, i 57\/2022, de 7 d\u2019abril de 2022). Una mostra m\u00e9s de l\u2019aberrant t\u00e8cnica legislativa, on proliferen les normes i ning\u00fa es preocupa de donar sentit a tot l\u2019entramat jur\u00eddic.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2><strong>VALORACI\u00d3 DE LA LH<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Com a conclusi\u00f3, tot i que la LH ha representat el reconeixement de la nostra professi\u00f3 (Disp. Adic. 6a), la realitat \u00e9s que no \u00e9s una bona not\u00edcia pel sector immobiliari i encara menys pels Administradors de Finques, per un motiu principal que \u00e9s l\u2019evid\u00e8ncia emp\u00edrica que la contenci\u00f3 no resol el problema de manca d\u2019habitatge i tres motius secundaris, per\u00f2 que ens afecten molt directament: &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Se\u2019ns ha complicat la feina enormement. El temps i la complexitat de la preparaci\u00f3 s\u2019incrementen exponencialment i els honoraris de comercialitzaci\u00f3 s\u00f3n els mateixos. A totes les tasques pr\u00e8vies, caldr\u00e0 afegir l\u2019estudi de les propietats de l\u2019arrendador (per determinar si \u00e9s o no GT) i els c\u00e0lculs d\u2019acord amb la renda del contracte anterior i a l\u2019\u00cdNDEX. Ja veiem que, en funci\u00f3 del l\u00edmit de preu, els propietaris decideixen si inverteixen en l\u2019habitatge i incl\u00fas, si volen continuar arrendant. \u00a0<\/li><li>Inseguretat jur\u00eddica derivada de la t\u00e8cnica legislativa deficit\u00e0ria. Una normativa que d\u00f3na lloc a tantes interpretacions no parla b\u00e9 del legislador i complica la feina dels professionals que l\u2019hem d\u2019aplicar. Tot i voler complir la norma escrupolosament, es fa molt dif\u00edcil amb tanta diversitat d\u2019opinions. Aquesta disparitat interpretativa comporta molta confusi\u00f3 i no es resoldr\u00e0 fins que arribi la jurisprud\u00e8ncia. Alg\u00fa no ha fet b\u00e9 la seva feina. Els propis jutges als Criteris Orientadors diuen textualment: \u00a0<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"has-background\" style=\"background-color:#fef1d7\"><strong>Desgraciadamente, la normativa procesal civil en materia de vivienda adolece de una gravisima falta de rigor. <\/strong>Se hace dificil llevar a cabo el ejercicio de interpretar la voluntad del legislador y aplicar correctamente la ley (funci\u00f3n b\u00e1sica y esencial del poder judicial), cuando la misma resulta confusa y en algunos casos contradictoria. El proceso civil en materia de vivienda lleva a\u00f1os instalado en el caos, con aspectos esenciales que se regulan via Decreto- Ley, y con diversas normas que han nacido con una vocaci\u00f3n meramente provisional, pero que se han perpetuado en el tiempo, y que a veces se han modificado de manera apresurada y asistem\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Crispaci\u00f3 entre les parts: els administradors hem de mediar entre dues parts ara mateix enfrontades. L\u2019arrendatari arriba empoderat, sovint amb informaci\u00f3 tergiversada, d\u2019alguna font polititzada. D\u2019altra banda, l\u2019arrendador se sent injustament maltractat, pel fet de veure limitada la llibertat de disposici\u00f3 de la seva propietat i ser-li derivades les responsabilitats que hauria d\u2019assumir l\u2019Administraci\u00f3 P\u00fablica (atenci\u00f3 a la vulnerabilitat). Com que el problema \u00e9s la manca d\u2019habitatge, es fa dif\u00edcil entendre que es penalitzi els propietaris que l\u2019ofereixen en arrendament. Per experi\u00e8ncia sabem que tant els propietaris com els arrendataris cerquen seguretat; la confrontaci\u00f3 no afavoreix l\u2019estabilitat, ni facilita el di\u00e0leg imprescindible per una relaci\u00f3 de llarga durada.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Sembla que pol\u00edticament ha interessat posar el focus en el propietari, com si fos el causant de la manca d\u2019habitatge, enlloc d\u2019incrementar el parc p\u00fablic d\u2019habitatge.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lamentablement, tot i el reconeixement legal de la nostra professi\u00f3, no se\u2019ns ha consultat ni hem format part en la presa de decisions. Coneixem millor que ning\u00fa el funcionament del mercat de lloguer d\u2019habitatge habitual, tenim d\u00e8cades d\u2019experi\u00e8ncia, \u00e9s del tot inconcebible que es legisli sobre la nostra mat\u00e8ria sense escoltar-nos. Mentrestant, haurem d\u2019aplicar la LH tal i com l\u2019hem interpretada, esperant que prosperi algun dels recursos d\u2019inconstitucionalitat i es recuperi el senderi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF La\u00a0Llei 12\/2023 de 24 de maig, pel dret a l\u2019habitatge (BOE n\u00fam., 124 de 25\/05\/2023), en endavant la Llei de l\u2019habitatge (LH), va entrar en vigor el 26 de Maig de 2023 en la major part del seu articulat, per\u00f2 no ha estat fins el 16 de Mar\u00e7 de 2024 que ja \u00e9s d\u2019aplicaci\u00f3 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":12},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9759\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9759"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9759\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9763,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9759\/revisions\/9763\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9759"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9759"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9759"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}