{"id":9783,"date":"2024-06-17T14:36:57","date_gmt":"2024-06-17T13:36:57","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/faqs-collegiats-139\/"},"modified":"2024-06-17T14:52:00","modified_gmt":"2024-06-17T13:52:00","slug":"faqs-collegiats-139","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/faqs-collegiats-139\/","title":{"rendered":"FAQS Col\u00b7legiats (139)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

PREGUNTA<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PH. Com es computen les abstencions en els diferents tipus d\u2019acords? <\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

RESPOSTA<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 553-24.3 CCCat ho deixa ben clar:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Ens diu que es computen en el mateix sentit que el vot de la majoria aconseguida en Junta.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, les abstencions es computen com si fossin vots a favor de la majoria.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 te molta import\u00e0ncia sobretot en els acords que requereixen la majoria refor\u00e7ada del 80 % de propietaris i coeficients de tota la finca, ja que si no es computessin les abstencions a favor de la majoria, podria suposar que no s\u2019obtingu\u00e9s el 80 %  necessari.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

PREGUNTA<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

M\u2019agradaria fer una consulta. Tinc una Comunitat de Propietaris on els llogaters del local comercial han llogat un parell de places de p\u00e0rquing per aparcar entre 10-12 motocicletes que utilitzen per fer repartiment a domicili.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Els ve\u00efns estan molestos perqu\u00e8 realment aquesta gent est\u00e0 fent un \u00fas de les portes del p\u00e0rquing cada vegada que entren a buscar la motocicleta, surten i tornen a entrar per deixar-la cada vegada que tenen una comanda.<\/em><\/p>\n\n\n\n

M\u2019agradaria saber si en aquest cas es pot aplicar l\u2019article 553.45 punt 4 i en cas afirmatiu de quina manera se\u2019ls hi podria reclamar l\u2019\u00fas excessiu de la porta del p\u00e0rquing, llum…<\/em><\/p>\n\n\n\n

RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tret que la llic\u00e8ncia d\u2019activitat del garatge o els estatuts de la comunitat regulin que a cada pla\u00e7a d\u2019aparcament tan sols es permet el dip\u00f2sit d\u2019un vehicle, podran aparcar-se tantes motocicletes com possibiliti la superf\u00edcie de la pla\u00e7a. L\u2019\u00fanica limitaci\u00f3 ser\u00e0 que el conjunt de les motos aparcades no perjudiqui els propietaris lim\u00edtrofs i no impedeixin les maniobres d\u2019acc\u00e9s i sortida de vehicles<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, \u00e9s notori que aquest tr\u00e0fec de sortides i entrades constant de les motos destinades a afavorir l\u2019activitat comercial del local comporta un major \u00fas d\u2019elements comuns propis de la comunitat del garatge, especialment de la porta mec\u00e0nica, per la qual cosa seria perfectament aplicable l\u2019art. 553-45.4 del CCCat.<\/p>\n\n\n\n

En aquests casos el citat art. 553-45-4 del CCCat peca d\u2019absoluta ambig\u00fcitat perqu\u00e8 per fer viable l\u2019increment de la repercussi\u00f3 i no inc\u00f3rrer en ab\u00fas de dret, la norma parla de \u201cprovar la desproporci\u00f3 en les despeses\u201d, la qual cosa suposa per a la Junta de Propietaris una c\u00e0rrega onerosa i sens dubte complexa. Per tant, la comunitat haur\u00e0 de fer una estimaci\u00f3 objectiva, detallada, i contrastada sobre consums i eventuals perjudicis que justifiquin l\u2019increment que es proposi de la quota, perqu\u00e8 en cas contrari podria inc\u00f3rrer-se en un ab\u00fas en l\u2019exercici del dret propi, possibilitant aix\u00ed la seva impugnaci\u00f3 pel titular de l\u2019activitat, qui podria sostenir que com que l\u2019augment al\u00e7at no at\u00e9n cap criteri objectiu, resulta injustificat i abusiu.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

AU. Pot l\u2019arrendador exigir a l\u2019arrendatari, a la finalitzaci\u00f3 del contracte, que pinti el pis o reclamar-li les despeses del rep\u00e0s de la pintura de l\u2019habitatge?<\/em><\/p>\n\n\n\n

RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019arrendatari \u00e9s responsable del deteriorament de l\u2019habitatge excepte si demostra que aquest s\u2019ha ocasionat sense que sigui culpa seva o b\u00e9 que s\u2019ha produ\u00eft per l\u2019\u00fas normal de l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, l\u2019arrendatari no te responsabilitat si el deteriorament \u00e9s per causa del transcurs del temps i per l\u2019\u00fas normal de l\u2019habitatge<\/p>\n\n\n\n

Quant a la pintura, la Sent\u00e8ncia de 28 Desembre 2021 de la Audi\u00e8ncia 13 de Barcelona ens diu que \u201cen principi, quan un arrendatari deixa un immoble arrendat no se li pot exigir que el deixi pintat, ja no hi ha base a la llei per aix\u00f2, ja que el que els paraments siguin pintats d\u2019una determinada forma per l\u2019arrendatari forma part d\u2019all\u00f2 pel que est\u00e0 autoritzat, sense que se li pugui exigir que torni a situar-los en l\u2019aspecte original, com tampoc no se\u2019l pot obligar, per exemple, a tapar els forats fets a la paret per penjar quadres, prestatgeries, o altres objectes d\u2019adorn si el que s\u2019ha fet s\u2019acomoda a criteris de normalitat, de manera que tapar els forats de les parets i la pintura subseg\u00fcent son conceptes que cauen de ple en el concepte de rep\u00e0s de la finca despr\u00e9s d\u2019anys d\u2019ocupaci\u00f3 per inquilins\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, la Sentencia de 25 de juny de 2021 de la Audi\u00e8ncia Provincial de Las Palmas condemna els llogaters a pagar el cost de la pintura de l\u2019habitatge degut al fet que van pintar cada habitaci\u00f3 d\u2019un color diferent. Quan es va arrendar es va entregar de color blanc, i com que no tenien autoritzaci\u00f3 de l\u2019arrendador per pintar les habitacions de diferents colors, l\u2019havien de tornar tal i com el van rebre.<\/p>\n\n\n\n

Per tant:<\/p>\n\n\n\n

  • L\u2019arrendador no pot exigir a l\u2019arrendatari els repassos de pintura si no excedeixin l\u2019\u00fas normal i el pas del temps.<\/li>
  • Si que podr\u00e0 exigir el pagament a l\u2019arrendatari, quan el deteriorament excedeixi el desgast normal de l\u2019habitatge.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Es tracta d\u2019un magatzem d\u2019un edifici on fa m\u00e9s de 30 anys, el propietari va instal\u00b7lar una botiga de queviures. Els propietaris en aquell moment van aprovar en Assemblea, augmentar-li la contribuci\u00f3 de quotes, perqu\u00e8 pagu\u00e9s com un habitatge. El propietari del local, per no tenir tensions amb els propietaris de la Comunitat, no va impugnar en el seu moment aquest acord. En l\u2019actualitat pot exercir el seu dret a pagar el que li correspon de coeficient en Escriptura i NO l\u2019aprovat a l\u2019Assemblea i si aix\u00f2 es pot reclamar amb efecte retroactiu.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Segons el text de la consulta i sense perjudici de no con\u00e8ixer el contingut literal de l\u2019acord, la decisi\u00f3 d\u2019augmentar el pagament que corresponia per quota al local es va adoptar per totes dues parts conforme a la llibertat de pactes que possibilitava l\u2019art.1255 del Codi Civil. Aix\u00f2 implica, atesa la teoria jur\u00eddica dels actes propis, que els qui van prendre fa trenta anys aquesta decisi\u00f3, no q\u00fcestionada ni modificada posteriorment, continuaran vinculats amb ella.<\/p>\n\n\n\n

    No obstant aix\u00f2, aquest conveni no es va fer atenent els enunciats de la llei de Propietat Horitzontal de 1960 llavors vigent, que imposava la participaci\u00f3 en drets i obligacions segons el coeficient participatiu escripturat. Aquella decisi\u00f3, subjecta al dret com\u00fa, vinculava tan sols als qui la van debatre i van aprovar, \u00e9s a dir, als qui van participar en la reuni\u00f3 i van expressar la seva conformitat amb aquest acord personal concret.<\/p>\n\n\n\n

    Com que aquesta obligaci\u00f3 d\u2019augment de quota t\u00e9 el car\u00e0cter de \u201cintuitu personae\u201d, vinculava nom\u00e9s les persones concretes que el van acceptar. En conseq\u00fc\u00e8ncia, si el propietari actual del local \u00e9s el mateix que va assumir aquell acord, continuar\u00e0 vinculat amb ell. Ara b\u00e9, si hi ha un nou propietari, la decisi\u00f3 de fa 30 anys no li vincular\u00e0 de cap manera perqu\u00e8 ell no va participar en aquella convenci\u00f3 entre parts, a m\u00e9s, el rec\u00e0rrec no estava vinculat amb la LPH ni era conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019una norma estatut\u00e0ria i tampoc no el podran exigir els actuals integrants de la comunitat que no ho eren quan es va decidir aquell increment.<\/p>\n\n\n\n

    En resum, el nou propietari del local pot negar-se a contribuir amb un pagament major al qual li correspon conforme al t\u00edtol constitutiu, exigint que la seva contribuci\u00f3 s\u2019ajusti de manera immediata al que explicita l\u2019art. 553-45 del CCCat, i al que reculli tamb\u00e9 el t\u00edtol constitutiu.<\/p>\n\n\n\n

    El que no hi haur\u00e0 \u00e9s cap retroactivitat perqu\u00e8 sempre ha existit acceptaci\u00f3 d\u2019aquella decisi\u00f3 d\u2019increment de quotes, fins al punt que no ha estat rebutjada fins aquest moment, sense que tingu\u00e9s tampoc data de terminaci\u00f3 conforme a la teoria dels actes propis i al consens contractual entre parts. <\/p>\n\n\n\n

    Tot aix\u00f2 encaixa en els axiomes jur\u00eddics que un contracte existeix des que les parts acorden volunt\u00e0riament concertar-lo i obligar-se pel seu contingut, podent establir els pactes i condicions que considerin i tinguin per convenients tret que pogu\u00e9s catalogar-se d\u2019il\u00b7legal o contr\u00e0ria a dret, la qual cosa no sembla succeir en aquest cas.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    PH. \u00c9s possible tornar a tractar en Junta un assumpte ja acordat en una Junta anterior?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    No existeix cap impediment legal en el fet de que es pugui tornar a plantejar un mateix tema ja acordat en una Junta anterior.<\/p>\n\n\n\n

    Evidentment, la nova Junta per tractar un tema ja acordat, ha de ser convocada amb els requisits de Convocat\u00f2ria de l\u2019article 553.21 del CCC per la persona que t\u00e9 les facultats per fer-ho (El President o a requeriment de una quarta part del propietaris  o dels que representin  una quarta part dels coeficients de participaci\u00f3).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    En l\u2019Ordre del Dia de la Convocat\u00f2ria s\u2019indicar\u00e0 el punt aprovat anteriorment, el qual es podr\u00e0, ratificar, rectificar o anul\u00b7lar a la reuni\u00f3 i amb les majories que legalment corresponguin.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Ahir li vaig fer una consulta referent a una Comunitat que t\u00e9 piscina i una pista de tenis. Els ve\u00efns no volen reparar la pista de tenis, cada any ho treuen a votacions i no s\u2019aprova mai, i ja no es pot fer manteniment perqu\u00e8 els forats s\u00f3n molt grossos i el terra ja s\u2019ha enfonsat… el material ja est\u00e0 obsolet i no se\u2019n troba, llavors s\u2019hauria de fer nova.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Com podr\u00edem fer per reparar-la sense que surti a votaci\u00f3 perqu\u00e8 mai no s\u2019aprova? Podr\u00edem dir que \u00e9s manteniment i fer-ho? Hi ha cap llei a la qual ens hi podem adherir?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    L\u2019art. 553-44 del CCCat, assenyala que la comunitat ha de conservar els elements comuns de l\u2019immoble en les condicions id\u00f2nies per servir a la finalitat prevista, havent d\u2019assumir els propietaris les obres de conservaci\u00f3 i reparaci\u00f3 necess\u00e0ries.<\/p>\n\n\n\n

    Partint de l\u2019anterior premissa, establerta com a norma, s\u2019haur\u00e0 d\u2019incloure el punt corresponent en l\u2019ordre del dia, per\u00f2 no es pot realitzar la reparaci\u00f3 de la pista de tenis si no s\u2019aprova per la majoria dels vots i quotes dels integrants de la Junta de Propietaris, a pesar que es tracta d\u2019una decisi\u00f3 insolid\u00e0ria per part de qui es nega a mantenir-la.<\/p>\n\n\n\n

    Aquesta \u00e9s una norma de general compliment de les decisions col\u00b7lectives conforme al r\u00e8gim general d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords que estableix la Llei 5\/2015, de 13 de maig, en l\u2019article 553.25.<\/p>\n\n\n\n

    La soluci\u00f3 passa, en aquest cas, per que els dissidents amb la negativa majorit\u00e0ria a conservar aquest element com\u00fa, \u00e9s a dir els que s\u00ed que volen reparar aquesta pista de tenis, que no oblidem \u00e9s un element com\u00fa, existent en el moment de compra de l\u2019entitat privativa, procedeixin a la impugnaci\u00f3 judicial de l\u2019acord a no mantenir-la, davant l\u2019incompliment de l\u2019esmentada obligaci\u00f3, la qual cosa tindr\u00e0 encaix en aquesta norma ja citada de l\u2019art. 553-44 del CCCat, de manera que sigui el jutge qui imposi aquesta obligaci\u00f3 a requeriment dels propietaris que hagin impugnat aquesta decisi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Un ve\u00ed, propietari d\u2019un entresol amb vistes al mar per\u00f2 que no t\u00e9 terrassa, vol construir una estructura tipus volad\u00eds\/ balconera met\u00e0l\u00b7lica (amb la seva corresponent barana), collada a la fa\u00e7ana amb uns suports calculats i revisats per un arquitecte. <\/em><\/p>\n\n\n\n

    La part t\u00e8cnica est\u00e0 bastant clara ja que disposa de la llic\u00e8ncia municipal i un projecte del t\u00e8cnic.  La q\u00fcesti\u00f3 que m\u2019ha arribat de part de dos propietaris \u00e9s quin tipus de majoria caldria per a adoptar aquest tipus d\u2019acord:  unanimitat o majoria qualificada (4\/5 parts)?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    D\u2019una banda, si m\u2019agafo al que diu l\u2019article 553-26, punt 2, lletra b, \u00e9s tractaria d\u2019una innovaci\u00f3 f\u00edsica de l\u2019immoble, que afecta a l\u2019estructura  i configuraci\u00f3 exterior, i per tant, \u00e9s exigible una majoria qualificada.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Per\u00f2 d\u2019altra banda, el punt 1 del mateix article (requereix unanimitat), parla a l\u2019apartat c) i e) del seg\u00fcent:<\/em><\/p>\n\n\n\n

    c) Vincular l\u2019 \u00fas exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l\u2019immoble o altres elements comuns a un o diversos elements privatius (en aquest cas jo entenc que es refereix a elements ja existents, o tamb\u00e9 s\u2019interpretaria la nova instal\u00b7laci\u00f3? … ja que se li hauria d\u2019atorgar la consideraci\u00f3 d\u2019element com\u00fa d\u2019\u00fas privatiu).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    e) Constituir un dret de sobreelevaci\u00f3, subedificaci\u00f3 i edificaci\u00f3 sobre l\u2019immoble. (Si m\u2019agafo a la paraula edificaci\u00f3, s\u2019estaria constituint un dret sobre l\u2019immoble.  Es considera aix\u00ed, tot i ser una estructura (no obra), que seria desmuntable?).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Els apartats c) i e) de l\u2019article 553-26, punt 1 del Codi Civil de Catalunya no serien d\u2019aplicaci\u00f3 en aquest cas perqu\u00e8 aquests apartats es refereixen a situacions espec\u00edfiques que no coincideixen amb la construcci\u00f3 d\u2019un volad\u00eds o balconera met\u00e0l\u00b7lica.<\/p>\n\n\n\n

    En primer lloc, l\u2019apartat c) fa refer\u00e8ncia a la vinculaci\u00f3 de l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019elements comuns a un o diversos elements privatius ja existents. Aix\u00f2 es pot aplicar, per exemple, quan es decideix que un determinat pati o terrassa d\u2019un edifici sigui d\u2019\u00fas exclusiu d\u2019un dels propietaris. No obstant aix\u00f2, en el cas d\u2019un volad\u00eds o balconera met\u00e0l\u00b7lica, no es tracta d\u2019un \u00fas exclusiu d\u2019un element com\u00fa ja existent, sin\u00f3 de la construcci\u00f3 d\u2019un nou element privat.<\/p>\n\n\n\n

    D\u2019altra banda, l\u2019apartat e) es refereix a la constituci\u00f3 de drets de sobreelevaci\u00f3, subedificaci\u00f3 o edificaci\u00f3 sobre l\u2019immoble. Aix\u00f2 pot comprendre la construcci\u00f3 d\u2019una nova planta sobre l\u2019edifici existent o la divisi\u00f3 d\u2019un terreny per a la construcci\u00f3 d\u2019un nou edifici. En aquest cas, la construcci\u00f3 d\u2019un volad\u00eds o balconera met\u00e0l\u00b7lica no constitueix una nova edificaci\u00f3 sobre l\u2019immoble, sin\u00f3 simplement una ampliaci\u00f3 o modificaci\u00f3 de l\u2019estructura ja existent, sense implicar una nova construcci\u00f3 en sentit estricte.<\/p>\n\n\n\n

    Per tant, en aquest context, els apartats c) i e) de l\u2019article 553-26, punt 1, no serien d\u2019aplicaci\u00f3 perqu\u00e8 no s\u2019adeq\u00fcen a la naturalesa de la construcci\u00f3 proposada del volad\u00eds o balconera met\u00e0l\u00b7lica, la qual cosa refor\u00e7a la necessitat d\u2019aplicar la majoria qualificada segons l\u2019apartat b) del punt 2 d\u2019aquest mateix article.<\/p>\n\n\n\n

    En aquest cas, caldria considerar que la construcci\u00f3 del volad\u00eds o balconera met\u00e0l\u00b7lica constitueix una nova instal\u00b7laci\u00f3 a l\u2019immoble i no una vinculaci\u00f3 de l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019elements comuns o la constituci\u00f3 d\u2019un dret de sobreelevaci\u00f3, subedificaci\u00f3 o edificaci\u00f3 sobre l\u2019immoble. Aquesta nova instal\u00b7laci\u00f3 afecta principalment la configuraci\u00f3 exterior de l\u2019edifici i no implica una modificaci\u00f3 substancial de l\u2019estructura portant. Per tant, s\u2019hauria de considerar l\u2019aplicaci\u00f3 de l\u2019article 553-26, punt 2, lletra b del Codi Civil de Catalunya, que estableix que per a les innovacions f\u00edsiques a l\u2019immoble que afecten l\u2019estructura o configuraci\u00f3 exterior, \u00e9s exigible una majoria qualificada per a ser aprovades.<\/p>\n\n\n\n

    Tot i que el tipus d\u2019estructura proposada sigui desmuntable i no constitueixi una edificaci\u00f3 permanent, la seva instal\u00b7laci\u00f3 comporta una modificaci\u00f3 visible de la fa\u00e7ana i, per tant, afecta la configuraci\u00f3 exterior de l\u2019edifici, la qual cosa requereix una majoria qualificada per ser aprovada.<\/p>\n\n\n\n

    Per tant, es pot argumentar que, en aquest cas, cal requerir una majoria qualificada per a l\u2019aprovaci\u00f3 del projecte de construcci\u00f3 del volad\u00eds o balconera met\u00e0l\u00b7lica, segons l\u2019article 553-26, punt 2, lletra b del Codi Civil de Catalunya.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En una comunitat, alguns propietaris desitgen instal\u00b7lar un ascensor, mentre que d\u2019altres no volen contribuir a aquesta despesa perqu\u00e8 no faran servir l\u2019ascensor. Quina soluci\u00f3 podria plantejar com a Administrador de Finques?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Una soluci\u00f3 podria ser explorar la possibilitat que els propietaris interessats en la instal\u00b7laci\u00f3 de l\u2019ascensor sufraguin els costos d\u2019aquesta despesa de manera individual, tal com permet l\u2019article 149 del Codi d\u2019accessibilitat de Catalunya. Aix\u00f2 implica que aquests propietaris podrien instal\u00b7lar un sistema de control d\u2019acc\u00e9s per restringir l\u2019\u00fas de l\u2019ascensor als residents que han contribu\u00eft econ\u00f2micament a la seva instal\u00b7laci\u00f3. Per als propietaris que no volen pagar per un servei que no faran servir, es podria oferir la possibilitat de contribuir a les despeses d\u2019execuci\u00f3 de l\u2019ascensor nom\u00e9s en cas que decideixin utilitzar-lo en el futur, abonant la part proporcional que els correspongui segons el seu \u00fas. Aix\u00ed, es respectaria tant el dret dels propietaris a decidir sobre la seva participaci\u00f3 en aquesta despesa com la necessitat d\u2019accessibilitat per a tots els residents de la comunitat.<\/p>\n\n\n\n

    Tot i aix\u00f2 caldr\u00e0 tenir en compte que si resideixen persones amb discapacitat, o persones m\u00e9s grans de setanta anys, i correspongui fer accessibles les zones comunes, la comunitat haur\u00e0 d\u2019assumir les despeses de l\u2019aparell elevador, abonant l\u2019import de la despesa d\u2019execuci\u00f3 a la persona o persones que l\u2019havien sufragat i aquestes n\u2019hauran de facilitar l\u2019\u00fas general sense restriccions.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    AU. Para obtener el \u00cdNDICE REFERENCIA relativo a la limitaci\u00f3n de las Rentas \u00bfdebemos computar la Superficie de la vivienda que consta en el Catastro o la de la C\u00e9dula de habitabilidad? \u00bfPuedo modificar manualmente los metros en la aplicaci\u00f3n?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Debe aplicarse la SUPERFICIE CONSTRUIDA de la vivienda (a diferencia de la Ley Catalana que aplicaba la Superficie \u00fatil). <\/p>\n\n\n\n

    METODOLOG\u00cdA DEL MINISTERIO: superficie construida de la vivienda sin incluir elementos comunes ni anexos.<\/p>\n\n\n\n

    La aplicaci\u00f3n https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/ introduce autom\u00e1ticamente la Superficie construida que sale en el Catastro.<\/p>\n\n\n\n

    En la aplicaci\u00f3n tambi\u00e9n existe la posibilidad de introducir o modificar la superficie MANUALMENTE cuando no consta superficie en el Catastro o la que figura no es la correcta.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Es tracta d\u2019un edifici d\u2019obra nova que t\u00e9 un local a la planta baixa i 4 habitatges m\u00e9s al damunt (un per planta). Hi ha una ve\u00efna que no est\u00e0 d\u2019acord amb el coeficient de propietat adjudicat al local de planta baixa i ens ha fet incloure un punt per votar la modificaci\u00f3 de coeficients. El m\u00e9s curi\u00f3s de tot \u00e9s que la seva intenci\u00f3 \u00e9s de rebaixar el coeficient del local… perqu\u00e8 diu que el 31% que en t\u00e9 no es correspon, ja que cada pis en t\u00e9 un 14% (no poso les comes…) i que a qualsevol votaci\u00f3 que requereixi una majoria qualificada, el local tindr\u00e0 la paella pel m\u00e0nec.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    De retruc, aquesta voluntat de modificar els coeficients del local, far\u00e0 que augmentin els dels habitatges, i aqu\u00ed va la meva consulta: si arriba la votaci\u00f3 i nom\u00e9s 1 o 2 ve\u00efns voten a favor i el resta s\u2019abstenen o vota en contra (per tant no hi ha una unanimitat), qu\u00e8 poden fer els que han votat a favor i qu\u00e8 poden fer els que han votat en contra o s\u2019han abstingut??<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En el cas que descrius, cal recordar que per modificar els coeficients de participaci\u00f3 a la comunitat, \u00e9s necess\u00e0ria la unanimitat dels propietaris afectats, segons l\u2019art. 553-26.1 del CCCat. Aix\u00f2 significa que tots els propietaris han d\u2019estar d\u2019acord amb la modificaci\u00f3 proposada.<\/p>\n\n\n\n

    A m\u00e9s, l\u2019art. 553-25.4 del CCCat estableix que els acords que modifiquin la quota de participaci\u00f3 requereixen el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats. \u00c9s a dir, els absents a l\u2019assemblea hauran de comunicar a l\u2019administrador que s\u2019adhereixen a l\u2019acord de modificaci\u00f3 perqu\u00e8 aquesta modificaci\u00f3 prosperi i no \u00e9s suficient que no s\u2019oposin en el transcurs d\u2019un mes des de la recepci\u00f3 de l\u2019acta.<\/p>\n\n\n\n

    En cas dels propietaris que s\u2019han abstingut o han votat en contra, podrien impugnar l\u2019acord en cas que puguin acreditar que la no modificaci\u00f3 dels coeficients els \u00e9s greument perjudicial. Aix\u00f2 implicaria presentar una demanda judicial argumentant els motius pels quals consideren que la modificaci\u00f3 proposada \u00e9s inadequada o injusta per a ells.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c9s important tenir en compte que l\u2019establiment dels coeficients de participaci\u00f3 no \u00e9s arbitrari, sin\u00f3 que est\u00e0 basat en criteris espec\u00edfics com la superf\u00edcie i altres dades f\u00edsiques i jur\u00eddiques dels b\u00e9ns que integren la comunitat, segons l\u2019art. 553-3 CCCat. Aix\u00ed, qualsevol modificaci\u00f3 ha d\u2019estar justificada d\u2019acord amb aquests criteris legals.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u201cUna comunitat t\u00e9 instal\u00b7lat un descalcificador. Als baixos de l\u2019edifici hi ha un local que t\u00e9 l\u2019activitat de restaurant. Quan fem el repartiment de les despeses li imputem les despeses de manteniment i reparaci\u00f3 de les bombes de l\u2019aigua i del descalcificador, aix\u00ed com la compra de la sal.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    La pregunta \u00e9s: se li hauria d\u2019imputar la part proporcional del consum de la llum que tenen les bombes de l\u2019aigua? (La comunitat nom\u00e9s t\u00e9 un comptador de la llum on entra: ascensor, fluorescents i bombes de l\u2019aigua). Si se li hagu\u00e9s d\u2019imputar les despeses de la llum de les bombes de l\u2019aigua, haur\u00edem de posar un comptador espec\u00edfic que vagi cap al local per saber-ne el consum?\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

    RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En la consulta es planteja si el local comercial destinat a restaurant ha de contribuir al pagament del consum el\u00e8ctric que generen les bombes comunit\u00e0ries, de la mateixa forma que aquesta entitat privativa paga proporcionalment la despesa comunit\u00e0ria d\u2019aigua, el manteniment del descalcificador existent i de la sal que precisa aquest element com\u00fa.<\/p>\n\n\n\n

    Sota aquest plantejament, qualsevol entitat de l\u2019immoble, incl\u00f2s per descomptat el local comercial, ha de contribuir conforme a la seva quota en les despeses aprovades per al  manteniment adequat dels elements comuns (art. 553.44 CCCat), la qual cosa es basa en l\u2019art. 553.3. 1. apartats b i c de la Llei 5\/2015, de 13 de maig; sense que ni tan sols la falta d\u2019\u00fas i gaudi dels elements que s\u2019han de mantenir eximeixi d\u2019aquesta obligaci\u00f3 de pagament (art. 553-45.2 CCCat).<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019\u00fanica excepci\u00f3 seria que, en els estatuts comunitaris continguts en l\u2019escriptura d\u2019obra nova i divisi\u00f3 horitzontal, existeixi alguna exclusi\u00f3 participativa a favor d\u2019aquest local, que impedeixi repercutir la despesa el\u00e8ctrica de la llum d\u2019ascensor, fluorescents i bombes d\u2019aigua. (art. 553.11.1 CCCat). Si no \u00e9s aix\u00ed, el propietari del local haur\u00e0 de participar en el cost comunitari, tret que la comunitat decideixi una altra cosa en assemblea.<\/p>\n\n\n\n

    La forma contributiva ser\u00e0 per aplicaci\u00f3 proporcional de la quota del local a la despesa concreta d\u2019electricitat que generin les bombes (art. 553-45 del CCCat), sense que, per tant, es requereixi instal\u00b7lar un comptador espec\u00edfic com es planteja en la consulta.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF PREGUNTA PH. Com es computen les abstencions en els diferents tipus d\u2019acords?  RESPOSTA L\u2019article 553-24.3 CCCat ho deixa ben clar: \u2022 Ens diu que es computen en el mateix sentit que el vot de la majoria aconseguida en Junta. Per tant, les abstencions es computen com si fossin vots a favor de la majoria. […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":13},"categories":[1285],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9783\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9783"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9783\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9784,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9783\/revisions\/9784\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9783"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9783"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9783"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}