{"id":9787,"date":"2024-06-17T14:51:01","date_gmt":"2024-06-17T13:51:01","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/jurisprudencia-al-dia-139\/"},"modified":"2024-06-17T14:51:44","modified_gmt":"2024-06-17T13:51:44","slug":"jurisprudencia-al-dia-139","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-139\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (139)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Comunicaci\u00f3n fehaciente como requisito para evitar la renovaci\u00f3n del contrato por t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong>
<\/em>\u201cUn presupuesto necesario para que opere la t\u00e1cita reconducci\u00f3n del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resoluci\u00f3n, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un requerimiento previo, la comunicaci\u00f3n de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resoluci\u00f3n del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duraci\u00f3n, lo que impidi\u00f3 que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, s\u00ed que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentaci\u00f3n de la demanda. Por todo lo cual, procede desestimar el motivo. …\u201d (TS, Sala Primera, de lo Civil, 228\/2024, de 20 de febrero).<\/p>\n\n\n\n

Fuero aplicable a la demanda de reclamaci\u00f3n de rentas <\/p>\n\n\n\n

\u201ci) En el juicio verbal no es v\u00e1lida la sumisi\u00f3n expresa ni tampoco la t\u00e1cita, seg\u00fan resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC. Cualquiera que sea la pretensi\u00f3n ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del art. 52 LEC; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado (<\/p>\n\n\n\n

art. 50 LEC para las personas f\u00edsicas y art. 51 para las personas jur\u00eddicas y entes sin personalidad).<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el art. 54.1 LEC, uno de estos fueros especiales de car\u00e1cter imperativo es el recogido en la regla n\u00famero 7 del art. 52.1 LEC, que establece lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, ser\u00e1 competente el tribunal del lugar en que est\u00e9 sita la finca\u201d.<\/p>\n\n\n\n

ii) Cuando la discusi\u00f3n se centra en determinar si la acci\u00f3n ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigir\u00eda la aplicaci\u00f3n del fuero imperativo del art. 52.1.7.\u00ba LEC), o si, por el contrario, estamos ante una acci\u00f3n de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinar\u00eda la aplicaci\u00f3n del fuero general contemplados en los arts. 50 y 51 LEC), es doctrina reiterada de esta sala que las posibles dudas acerca de la propia acci\u00f3n ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicaci\u00f3n de la norma imperativa, tanto m\u00e1s ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamaci\u00f3n (entre otros, en los autos de 24 de mayo de 2022, asunto 126\/2022, de 25 de junio de 2019, asunto 123\/2019, 12 de marzo de 2019, asunto 20\/2019, y de 24 de mayo de 2017, asunto 73\/2017). …\u201d (TS, Sala Primera, de lo Civil, de 6 de febrero de 2024).<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Las negociaciones para la venta de la finca no impiden la eficacia de la comunicaci\u00f3n extintiva del contrato de arrendamiento<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… TERCERO: Tal como acertadamente se sostiene en la resoluci\u00f3n recurrida, la remisi\u00f3n por la actora de una oferta de venta, no es bastante para dejar sin efecto la comunicaci\u00f3n de la voluntad de proceder a la extinci\u00f3n del contrato. As\u00ed, de no haberse alcanzado un acuerdo en relaci\u00f3n con la transmisi\u00f3n de la finca, o pr\u00f3rroga del contrato, el mismo deber\u00e1 entenderse finalizado y resuelto por concurrir todos los requisitos para poner fin a la relaci\u00f3n arrendaticia. No consta en autos que la oferta fuera aceptada por la recurrente, ni que la misma remitiera en su d\u00eda la documentaci\u00f3n requerida para llevar a cabo la transacci\u00f3n, y, en definitiva, ni consta la transmisi\u00f3n de la finca, ni que se llegara a pactar con la propiedad la pr\u00f3rroga del contrato. En todo caso, la prueba del acuerdo en relaci\u00f3n con la pr\u00f3rroga del contrato al que alude la recurrente corresponde a la misma, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 217 LEC. En este punto, la resoluci\u00f3n deber\u00e1 ser confirmada, pues el contrato, en consecuencia, hab\u00eda quedado resuelto ya en el mes de noviembre del a\u00f1o 2021, y si la empresa propietaria, con posterioridad ofrece la compra del inmueble resulta intrascendente a efectos del desahucio<\/p>\n\n\n\n

Llegados a este punto, la pretendida pr\u00f3rroga del contrato no puede estimarse en cuanto hab\u00edan transcurrido meses desde que el contrato se hab\u00eda ya extinguido, y no cabe su rehabilitaci\u00f3n sin el previo acuerdo de las partes, que, en ning\u00fan caso, se desprende de lo actuado, ni de la oferta remitida en su dia.<\/p>\n\n\n\n

Abunda en este criterio, sobre el hecho de que el contrato se debe tener por resuelto desde la fecha de vencimiento del plazo, el hecho de que las cantidades que se reclaman lo son en concepto de indemnizaci\u00f3n por la ocupaci\u00f3n, y no de renta, …\u201d (SAP Girona, Sec. 1\u00aa, 2\/2024, de 8 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Procedencia del juicio de desahucio por precario en caso de falta de subrogaci\u00f3n por fallecimiento del arrendatario<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cSe\u00f1ala el indicado precepto: \u201cEl arrendamiento se extinguir\u00e1 si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificaci\u00f3n por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunci\u00f3n, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinci\u00f3n se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opci\u00f3n notific\u00e1ndolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedar\u00e1n solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.<\/p>\n\n\n\n

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condici\u00f3n de beneficiarios de la subrogaci\u00f3n, podr\u00e1 el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensi\u00f3n de subrogarse.\u201d<\/p>\n\n\n\n

El referido art\u00edculo 16 de la ley locativa exige para que se proceda a la subrogaci\u00f3n en la condici\u00f3n de arrendatario, impidi\u00e9ndose as\u00ed la extinci\u00f3n del inquilinato, los siguientes requisitos: a) la comunicaci\u00f3n del fallecimiento dentro de los tres meses siguientes a la muerte del arrendatario, aportando certificado registral de defunci\u00f3n; b) la identidad del subrogado, indicando su parentesco o, en el presente caso, la relaci\u00f3n de afectividad existente con el arrendatario; y c) la oferta indiciaria de que cumple los requisitos legales para la subrogaci\u00f3n en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de autos, no consta que el demandado y ahora apelante comunicase a la arrendadora el fallecimiento de su padre en el t\u00e9rmino de tres meses desde la fecha de su muerte, aportando para ello el correspondiente certificado de defunci\u00f3n. Tampoco que en el indicado t\u00e9rmino de tres meses procediese a manifestar su voluntad de subrogarse ofreci\u00e9ndose a acreditar el cumplimiento de los requisitos legales para que sea procedente la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, y no cumplidos los plazos y los requisitos para la subrogaci\u00f3n, debe entenderse extinguido el arrendamiento y, en definitiva, carente el demandado de todo t\u00edtulo que le habilite para mantenerse en la posesi\u00f3n de la vivienda al encontrarse en ella como mero precarista.\u201d (SAP Barcelona, Sec. 17\u00aa, n\u00ba6\/2024, de 9 de enero).<\/p>\n\n\n\n

Notificaci\u00f3n defectuosa de la voluntad de extinguir el contrato<\/p>\n\n\n\n

\u201c… En este caso el contrato de arrendamiento es de 6.07.2010 y en el mismo respecto del plazo \u00fanicamente se indica que es por un plazo de cinco a\u00f1os. Esta duraci\u00f3n pactada se estima conforme con la redacci\u00f3n del art. 9.1 LAU vigente en esta fecha. Seg\u00fan el mismo:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt\u00edculo 9. Plazo m\u00ednimo<\/p>\n\n\n\n

1. La duraci\u00f3n del arrendamiento ser\u00e1 libremente pactada por las partes. Si \u00e9sta fuera inferior a cinco a\u00f1os, llegado el d\u00eda del vencimiento del contrato, \u00e9ste se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato o de cualquiera de las pr\u00f3rrogas, su voluntad de no renovarlo.<\/p>\n\n\n\n

El plazo comenzar\u00e1 a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposici\u00f3n del arrendatario si \u00e9sta fuere posterior. Corresponder\u00e1 al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposici\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este caso este plazo terminaba el 5.07.2015 (cinco a\u00f1os) no constando ninguna comunicaci\u00f3n de cara a poner punto final a la relaci\u00f3n arrendaticia tras esta fecha.<\/p>\n\n\n\n

Tras ello opera la pr\u00f3rroga que fija el art. 10 LAU que en la redacci\u00f3n vigente en ese momento dispon\u00eda:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt\u00edculo 10. Pr\u00f3rroga del contrato<\/p>\n\n\n\n

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como m\u00ednimo cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n de aqu\u00e9l, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelaci\u00f3n a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Al contrato prorrogado, le seguir\u00e1 siendo de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen legal y convencional al que estuviera sometido\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este caso el plazo de los tres a\u00f1os adicionales terminaba el 5.07.2018 no constando comunicaci\u00f3n al efecto (las verificadas por la propiedad vienen referidas a la falta de pago de renta).<\/p>\n\n\n\n

Desde tal momento opera la t\u00e1cita reconducci\u00f3n. El r\u00e9gimen de la misma es el contenido en el art 1566 CC conforme al que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSi al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince d\u00edas de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay t\u00e1cita reconducci\u00f3n por el tiempo que establecen los art\u00edculos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En lo que es la duraci\u00f3n de esta t\u00e1cita reconducci\u00f3n, dado que el presente es un arrendamiento urbano, opera la previsi\u00f3n contenida en el art. 1581 CC conforme al que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt\u00edculo 1581.<\/p>\n\n\n\n

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por a\u00f1os cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por d\u00edas cuando es diario.<\/p>\n\n\n\n

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el t\u00e9rmino\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este caso la renta se fij\u00f3 de forma mensual, lo que supone que desde el 5.07.2018 mes a mes continuaba el contrato vigente siempre que la parte arrendataria permaneciere en el inmueble arrendado con aquiescencia del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

Tal aquiescencia se considera que en este caso no concurre ya que los burofaxes que se acompa\u00f1an con la demanda vienen referidos a la condici\u00f3n de ser la aqu\u00ed demandante\/apelante la nueva propietaria del inmueble a los efectos del pago de renta con indicaci\u00f3n de la cuenta en que ello se deb\u00eda verificar, as\u00ed como a la existencia de impagos de recibos de alquiler sin ninguna referencia a la extinci\u00f3n del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento y la necesidad de dejar la vivienda por esta causa.<\/p>\n\n\n\n

Ante ello se considera que los presupuestos de la acci\u00f3n que se ha considerado que en este caso se ejercita (desahucio por expiraci\u00f3n de plazo) tal y como se ha expuesto en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia no concurren con lo que esta pretensi\u00f3n de la demanda se debe ver desestimada. …\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba3\/2024, de 3 de enero).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Procedencia de juicio de desahucio por expiraci\u00f3n de plazo y de reclamaci\u00f3n de rentas contra el ocupante que ya no ostenta t\u00edtulo arrendaticio<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c3. La consideraci\u00f3n de la procedencia de la acci\u00f3n de desahucio por expiraci\u00f3n de plazo nos conduce a examinar la concurrencia de los requisitos de esta acci\u00f3n en el supuesto de autos.<\/p>\n\n\n\n

Como hemos dicho anteriormente, no se cuestiona por las partes que el contrato fue resuelto en acuerdo de 10 de febrero de 2020, en el que el Sr. Paulino se comprometi\u00f3 a abandonar la finca arrendada el 25 de marzo de 2020, que en ese momento no exist\u00edan rentas ni cantidades asimiladas pendientes y que a pesar del pacto no abandon\u00f3 la finca, continuando en su posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Ello implica que la demanda debe ser \u00edntegramente estimada, declarando la resoluci\u00f3n del contrato y condenar al demandado a que desaloje la finca objeto de autos, con el pago de las rentas pendientes desde esa fecha hasta que la entrega de la posesi\u00f3n sea efectiva, pues es obligaci\u00f3n del arrendatario la de satisfacer las rentas hasta que reintegre al arrendador en la posesi\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 8 febrero de 2021: \u201c Respecto al devengo de rentas futuras, es doctrina consolidada de esta Audiencia que la obligaci\u00f3n del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesi\u00f3n de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves (s\u00edmbolo de la posesi\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

No basta el mero abandono de la finca arrendada, aunque \u00e9ste sea conocido por el arrendador, para que cese la obligaci\u00f3n de pago e igualmente, tampoco se extingue esta obligaci\u00f3n en el supuesto de que, extinguido o resuelto el contrato, el arrendatario se mantenga en la posesi\u00f3n de la finca, si bien en tal caso la obligaci\u00f3n de pago ser\u00eda no en concepto de renta en sentido estricto, sino en un sentido m\u00e1s amplio que incluye \u201ccontraprestaci\u00f3n o indemnizaci\u00f3n por el uso\u201d<\/p>\n\n\n\n

O la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de noviembre de 2014, que establece: \u201c La restituci\u00f3n posesoria despu\u00e9s de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignaci\u00f3n judicial o notarial de las mismas.<\/p>\n\n\n\n

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesi\u00f3n indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. N\u00f3tese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesi\u00f3n; cometer\u00eda un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesi\u00f3n judicial.\u201d (SAP Tarragona, Sec.3\u00aa, n\u00ba599\/2023, de 14 de diciembre).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad del arrendatario por da\u00f1os a causa de falta de mantenimiento de la vivienda<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEs sabido que ambas partes, arrendador y arrendatario, en los t\u00e9rminos que dispone la Ley y lo pactado en el contrato deben ser diligentes en el cumplimiento de sus obligaciones, el arrendador debe entregar la vivienda en perfecto estado, art\u00edculo 1554 CCivil lo que se presume salvo prueba en contrario, art\u00edculos 1562 del C\u00f3digo, y a hacer las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que est\u00e1 destinada -art\u00edculo 1.554.2 ; a su vez el arrendatario esta obligado a usar como un diligente padre de familia la vivienda, y a poner en conocimiento del propietario \u201cla necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el n\u00famero segundo del art\u00edculo 1554 \u201c -art\u00edculo 1.559 CCivil.<\/p>\n\n\n\n

Aunque no cabe imputar a los arrendatarios incumplimiento por raz\u00f3n de cualquier desperfecto que pueda haber surgido por causa de uso ordinario o desgaste, art\u00edculos 1561 y 1563 Ccivil, la jurisprudencia – STS 458\/2008, de 30 de mayo, entre otras – tiene reconocido que el art\u00edculo 1563 CCivil establece una presunci\u00f3n de responsabilidad del arrendatario por el deterioro o p\u00e9rdida de la cosa arrendada \u201ca no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya\u201d, constituy\u00e9ndose, por tanto, en una presunci\u00f3n iuris tantum que puede ser desvirtuada a trav\u00e9s de la prueba en contrario. La falta de explicaci\u00f3n causal del deterioro y p\u00e9rdida determina por tanto la imputabilidad al arrendatario. Concretada la causa de las filtraciones en el caso examinado en la omisi\u00f3n de una soluci\u00f3n de mantenimiento de escasa entidad, como era el sellado peri\u00f3dico entre el alicatado y la pieza de ba\u00f1era, la diligencia exigible al arrendatario consist\u00eda en el comportamiento proactivo adoptando aquellas medidas que fueran necesarias para poner fin a las filtraciones evitando as\u00ed que los da\u00f1os se agravaran ( en expresi\u00f3n de la SAP Ourense de 30 de enero de 2023 ) hasta el punto de terminar por afectar a elementos del forjado del techo de la planta NUM001. El arrendatario responde pues del cuidado y conservaci\u00f3n del inmueble conforme a los art\u00edculos 1555, 1559 y 1563 Civil, incumbiendo igualmente al ocupante del inmueble probar la existencia de requerimientos o comunicaciones al arrendador sobre la existencia de filtraciones. La ausencia de actuaci\u00f3n de conservaci\u00f3n a partir de una situaci\u00f3n apreciable \u00fanicamente por el demandado – al margen de la en la Sentencia se\u00f1alada desocupaci\u00f3n durante a\u00f1os de la vivienda inferior – y la falta de puesta en conocimiento de la actora de los da\u00f1os ocasionados, permiten concluir que la situaci\u00f3n finalmente verificada obedece a la negligencia del interpelado.\u201d (SAP Madrid, Sec.19\u00aa, n\u00ba569\/2023, de 12 de diciembre).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa de contrato de arrendamiento de vivienda por no uso<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… SEGUNDO: Resoluci\u00f3n del recurso de apelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

1. Constituyen elemento de hecho condicionantes de la decisi\u00f3n los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

( i ) la vivienda, hecho expresamente admitido desde la contestaci\u00f3n a la demanda, ha dejado de estar destinada la misma de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; en definitiva, desde el a\u00f1o 2019 la residencia permanente de la inquilina es la Residencia La Loma de S\u00e1mano;<\/p>\n\n\n\n

( ii ) no existe un consentimiento expreso de la actora, reflejado documentalmente o acreditado por otros medios, que permita considerar que voluntaria y conscientemente ha decidido novar el contrato de arrendamiento para que siga teniendo vigencia y eficacia con el mero cambio de la persona del arrendatario;<\/p>\n\n\n\n

( iii ) la prueba consistente en el oficio remitido por el Banco de Santander sobre la cuenta corriente titularidad de la arrendataria Sra. Ascensi\u00f3n demuestra que los recibos de pago del alquiler se siguieron cargando en la misma incluso despu\u00e9s de abandonar la vivienda, sin perjuicio de que D\u00aa Herminia -pareja del hijo de la arrendataria- pudiera realizar en la cuenta de la inquilina ingresos de efectivo -no pagos directos a la arrendadora- que nunca comunic\u00f3 a la actora.<\/p>\n\n\n\n

A partir de estos antecedentes, el tribunal rechaza los motivos incorporados en el recurso de apelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)3. Contra\u00eddo el debate en primera y segunda instancia a la existencia de una novaci\u00f3n subjetiva ( art. 1205 CC ) de la persona de la arrendataria que permita mantener la vigencia del contrato, ya hemos indicado -y no existe justificaci\u00f3n contraria- que no se prueba un consentimiento expreso del acreedor o arrendadora. Pero tampoco advertimos la presencia de un consentimiento t\u00e1cito, siquiera formado por actos concluyentes que permitan crear estado y definir la situaci\u00f3n jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Dos son los motivos esenciales:<\/p>\n\n\n\n

De un lado, la falta de la debida prueba de la existencia de la novaci\u00f3n implica que las consecuencias adversas deben ser asumidas por la demandada, art. 217 LEC, en cuanto introduce la alegaci\u00f3n de la que esperar obtener r\u00e9dito procesal.<\/p>\n\n\n\n

Del otro, que lo \u00fanico que se advierte de la prueba practicada, esencialmente, de la documental -y, en particular, de la informaci\u00f3n remitida por el Banco Santander, S.A.- es que segu\u00edan haci\u00e9ndose los cargos en la cuenta de la inquilina a la que, en buena l\u00f3gica, la arrendadora no ten\u00eda acceso y cuyo contenido solo pudo conocer por la contestaci\u00f3n del Banco Santander, S.A., en periodo probatorio, instante en el que pudo, pero no antes, saber que en la misma cuenta la Sra. Herminia -para la arrendadora una tercera persona ajena al contrato-, realizaba ingresos.<\/p>\n\n\n\n

Con tales datos, ciertamente, no puede admitirse la existencia de un consentimiento expreso, pero tampoco t\u00e1cito, de la arrendadora al hecho que se pretende: el mantenimiento, eficacia y vigencia del arrendamiento por cambio de inquilino\u201d (SAP Cantabria, Sec.2\u00aa, n\u00ba636\/2023, de 4 de diciembre).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Enervaci\u00f3n de acci\u00f3n de desahucio sin condena en costas por haberse abonado la renta debida antes de la admisi\u00f3n de la demanda<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cAplicando dicho criterio al supuesto de autos, debemos declarar enervada la acci\u00f3n, pues el pago tuvo lugar antes de la admisi\u00f3n de la demanda (que tuvo lugar por Decreto de 14 de febrero de 2022) y de la citaci\u00f3n del demandado (el 11 de marzo de 2022), sin que pueda prosperar la acci\u00f3n en reclamaci\u00f3n de cantidad al hallarse el demandado al corriente de pago de las rentas.<\/p>\n\n\n\n

Ello conduce a la estimaci\u00f3n parcial del recurso, pues no cabe admitir la demanda como se pretend\u00eda sino declarar enervada la acci\u00f3n, sin que prospere tampoco la acci\u00f3n en reclamaci\u00f3n de cantidad acumulada.<\/p>\n\n\n\n

TERCERO. – En cuanto a las costas de la primera instancia, si bien la enervaci\u00f3n comportar\u00eda su imposici\u00f3n al demandado ante la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n resolutoria, por aplicaci\u00f3n de lo que dispone el art. 22.5 LEC, cuando dispone que: \u201c 5. La resoluci\u00f3n que declare enervada la acci\u00f3n de desahucio condenar\u00e1 al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador\u201d, dada la estimaci\u00f3n parcial de la de demanda por raz\u00f3n de la acci\u00f3n acumulada, no ha lugar a hacer expresa imposici\u00f3n de costas. …\u201d (SAP Barcelona, Sec.13\u00aa, n\u00ba 707\/2023, de 1 de diciembre).<\/em><\/p>\n\n\n\n

DIRECCI\u00d3N GENERAL DE SEGURIDAD JUR\u00cdDICA Y FE P\u00daBLICA (DGSJFP)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Es v\u00e1lida la mera manifestaci\u00f3n del vendedor de la renuncia del arrendatario al ejercicio del derecho de tanteo y retracto <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 4 de julio de 2018 y 19 de noviembre de 2020), si el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluy\u00f3 por las partes, no es exigible ninguna notificaci\u00f3n al arrendatario para inscribir la transmisi\u00f3n de la finca arrendada. Asimismo, si se admite a efectos de inscripci\u00f3n como suficiente la manifestaci\u00f3n del vendedor de que la finca est\u00e1 o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay raz\u00f3n alguna para que la validez de dicha manifestaci\u00f3n no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisici\u00f3n preferente. Este criterio queda reforzado por el propio art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, se\u00f1ala el mencionado art\u00edculo en caso de venta (apartado 5 de dicho precepto legal).<\/p>\n\n\n\n

Si se considera suficiente la mera manifestaci\u00f3n del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisici\u00f3n preferente, ning\u00fan reparo cabe oponer a la inscripci\u00f3n en el presente caso, en el que es el notario autorizante de la escritura de venta quien da fe de que se le ha acreditado dicha renuncia del arrendatario. Adem\u00e1s, debe tenerse en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos, a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el registro de la propiedad, no exige que la renuncia al derecho de adquisici\u00f3n preferente por el arrendatario se acredite, ni atribuye al registrador competencia para calificar los extremos relativos a dicha renuncia a los que se refiere la nota objeto de impugnaci\u00f3n en el presente recurso (alcance de la renuncia, circunstancias de la sociedad renunciante, identidad del representante de \u00e9sta, su car\u00e1cter de apoderado o representante org\u00e1nico, el t\u00edtulo del que derivan esas facultades, juicio notarial sobre la suficiencia de estas, etc.). …\u201d (RDGSJFP de 8 de noviembre de 2023).<\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

No procede la constituci\u00f3n de servidumbre sobre un local para la instalaci\u00f3n de ascensor <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn estas circunstancias, descartada la aplicaci\u00f3n en esta Comunidad Aut\u00f3noma de la LPH y de la doctrina del TS al respecto desde que fue promulgado el Libro V del CCCat (EDL 2006\/58523) por la Ley 5\/2006 de 10 mayo (EDL 2006\/58523), la disparidad normativa que pone de manifiesto la recurrente no podr\u00eda ser solucionada de la forma que propone, es decir, dando preferencia al art. 59.2 LACat sobre el art. 553- 39.2 CCCat, (EDL 2006\/58523) no solo porque la ley que reform\u00f3 este precepto (Ley 5\/2015) es posterior a la que contiene aquel ( Ley 13\/2014), sino sobre todo porque los \u00e1mbitos de aplicaci\u00f3n eran y siguen siendo distintos (vid. art. 2 LACat), aunque no pueda negarse la existencia de zonas comunes, para las que, de todas formas, se prev\u00e9n mecanismos de aplicaci\u00f3n diferentes como son, en el caso del art. 553- 39.2 CCCat, (EDL 2006\/58523) el ejercicio de las acciones previstas en \u00e9l ante la jurisdicci\u00f3n civil y en el caso del art. 59.2 LACat, la solicitud de auxilio a la Administraci\u00f3n (Local) para que utilice su \u201c potestad expropiatoria\u201d conforme a la legislaci\u00f3n administrativa (Ley de Expropiaci\u00f3n forzosa de 1954 y Reglamento de 1957).<\/p>\n\n\n\n

Esta posibilidad ha sido ahora, nueve a\u00f1os despu\u00e9s de la promulgaci\u00f3n de la Ley 13\/2014, implementada mediante la recent\u00edsima publicaci\u00f3n del Codi d\u2019Accessibilitat probado por el Decret del Govern de la Generalitat de Catalunya n\u00fam. 209\/2023 de 28 noviembre (DOGC N\u00fam. 9052; 30.11.2023), que deroga el Decret 135\/1995 y viene a constituir el reglamento a que se hace referencia en el art. 59.3 LACat y en otros preceptos de dicha norma, en orden a dar cumplimiento efectivo a la previsi\u00f3n contenida en el art. 59.2 LACat. Su entrada en vigor, sin embargo, se halla prevista a los 3 meses de su publicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En resumidas cuentas, tras la aprobaci\u00f3n y entrada en vigor del Codi d\u2019Accesibilitat (CA), la constituci\u00f3n de una servidumbre de ascensor en un edificio de uso privado en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que deba afectar a un elemento privativo de un propietario, siempre que no constituya \u201c vivienda estricta \u201c, como es el caso de los locales comerciales o de negocios, solo podr\u00e1 llevarse a cabo por la v\u00eda prevista en el art. 59.3 de la Ley 13\/2014, en relaci\u00f3n con el art. 150 CA, es decir, mediante la expropiaci\u00f3n que solicite formalmente la comunidad de propietarios a la Administraci\u00f3n Local, cumpliendo una serie de requisitos (los previstos en el art. 150 del Codi d\u2019Accessibilitat), que deber\u00e1 ser ejecutada por el Ayuntamiento en cuyo t\u00e9rmino municipal se halle ubicado el edificio, cuando concurran los requisitos previstos en la norma, y cuya actuaci\u00f3n estar\u00e1 sometida, como cualquier otra actuaci\u00f3n administrativa, al control de la jurisdicci\u00f3n contencioso administrativa – art. 153 c) CE (EDL 1978\/3879); art. 1 LJCA (EDL 1998\/44323)- y no de la jurisdicci\u00f3n civil, sin que le corresponda a esta Sala explicar las razones \u00faltimas de la soluci\u00f3n dispar prevista por el legislador catal\u00e1n en el art. 553- 39.2 CCCat (EDL 2006\/58523) para el caso de tratarse de anexos de elementos privativos, sino solo constatarla.<\/p>\n\n\n\n

Ni que decir tiene que las razones expuestas abonan la desestimaci\u00f3n no solo del primer motivo, sino tambi\u00e9n la del segundo, porque la denunciada vulneraci\u00f3n de derechos fundamentales y constitucionales eventualmente derivada de la imposibilidad de dar cumplimiento a la aparentemente leg\u00edtima pretensi\u00f3n de la COMUNIDAD recurrente mediante la invocaci\u00f3n del art. 553- 39.2 CCCat, (EDL 2006\/58523) que, por el contrario, podr\u00eda hallar amparo en su caso en el art. 59.2 y 3 LACat en relaci\u00f3n con el art. 150 del Codi d\u2019Accesibilitat, carece de fundamento desde el momento en que existe un modo alternativo razonable de dar satisfacci\u00f3n a tales derechos previsto por el legislador, sin que forme parte del contenido esencial de los mismos que dicha satisfacci\u00f3n deba procurarse por uno u otro orden jurisdiccional.\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec 1\u00aa, n\u00ba67\/2023, de 1 de diciembre).<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Falta de inter\u00e9s leg\u00edtimo para ejercitar una acci\u00f3n declarativa de validez de acuerdos comunitarios<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c4.4. En nuestro caso, no puede sostenerse que se den los presupuestos para el ejercicio de las acciones meramente declarativas se\u00f1alados por la STS de 4 de noviembre de 2011, por cuanto la pretensi\u00f3n de declaraci\u00f3n de validez de los acuerdos de las juntas de 11 de enero y 3 de julio de 2020 constituye el reverso de pretensiones que, en general, pueden ser ejercitadas por v\u00eda de impugnaci\u00f3n de acuerdos de Comunidad y, en particular y en buena medida, por medio de la concreta impugnaci\u00f3n de los previos acuerdos de 30 de noviembre y 14 de diciembre de 2019 ya promovida por tres propietarios, dando lugar a un juicio ordinario que todav\u00eda est\u00e1 en tr\u00e1mite. Carece de inter\u00e9s leg\u00edtimo a los efectos del art. 10 LEC quien reclama la tutela judicial efectiva por v\u00eda de acci\u00f3n mero declarativa cuando el ordenamiento jur\u00eddico ya contempla un mecanismo para lograr dicha tutela, que en este caso se cifra en el procedimiento de impugnaci\u00f3n de acuerdos de la junta de propietarios ( art. 553- 31 CCCat).<\/p>\n\n\n\n

4.5. Las pretensiones ejercitadas por la parte actora podr\u00edan tener sentido en un supuesto en el que lo que se hubiese producido fuese una mera reuni\u00f3n privada de vecinos, de car\u00e1cter \u201cburdo\u201d y totalmente informal, y no una junta que, cuando menos, en nuestro caso ten\u00eda apariencia de legalidad. En efecto, la junta de 30 de noviembre de 2019 deriva de la petici\u00f3n de un 25% de propietarios que representaban un 25% de las cuotas de comunidad ( art. 553-20.2 CCCat); para la constituci\u00f3n no era necesario un qu\u00f3rum ni la presencia del presidente (art. 553-23, apartados 1 a 3); a la junta asisti\u00f3 la secretaria-administradora de la finca; y los acuerdos de nombramiento de nuevos cargos fueron adoptados, en apariencia, sin vulnerar ninguna de las reglas de los arts. 553-25 y 26 CCCCat. Pudieron no respetarse, eso s\u00ed, otros requisitos formales, como la convocatoria exclusivamente por la administradora o la antelaci\u00f3n m\u00ednima entre la convocatoria y la junta, pero ello es una cuesti\u00f3n que debe discutirse por v\u00eda de impugnaci\u00f3n en el juicio ordinario 15\/2020, que se sigue en el Juzgado Mixto n\u00fam. 1 de Sant Feliu de Gu\u00edxols.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)4.7. De hecho, la parte actora viene a reconocer indirectamente la inviabilidad de sus pretensiones, puesto que, en la junta de 11 de enero de 2020, el Sr. Justino, representante de la sociedad DESPACHO DE CONSULTOR\u00cdA Y DIRECCI\u00d3N DE EMPRESAS, S.L., a la saz\u00f3n uno de los promotores de la impugnaci\u00f3n del juicio ordinario 15\/2020 del Mixto 1 de Sant Feliu, manifest\u00f3 lo siguiente: \u201c El Sr. Justino expone que la ley de propiedad horizontal tampoco contempla la posibilidad de que la comunidad interponga una demanda de nulidad contra sus propios acuerdos, mientras que los \u00fanicos legitimados pueden ser copropietarios. Asimismo, expone que la Ley de Sociedades de Capital si prev\u00e9 que unos socios pongan la demanda contra la Sociedad y notifiquen a todos los dem\u00e1s socios que votaron a favor del acuerdo que se pretende impugnar \u201c (documento n\u00fam. 3 de la demanda, p\u00e1gina 13). Si una Comunidad no puede recurrir sus propios acuerdos, puesto que los \u00fanicos legitimados son los propietarios a t\u00edtulo individual, tampoco resulta l\u00f3gico que promueva la declaraci\u00f3n de validez de los mismos\u201d. (SAP Girona, Sec.1\u00aa, n\u00ba7\/2024, de 8 de enero).<\/em><\/p>\n\n\n\n

No hubo consentimiento t\u00e1cito a la obra que supuso la alteraci\u00f3n de elementos comunes <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cRespecto al consentimiento t\u00e1cito de la Comunidad que impedir\u00eda que pueda prosperar una acci\u00f3n de reposici\u00f3n de alteraci\u00f3n de elementos comunes y que se alega novedosamente por la parte apelante, se pronuncia la STSJ de Catalu\u00f1a, secci\u00f3n 1 del 21 de noviembre de 2019 ( ROJ: STSJ CAT 11470\/2019 Sentencia: 76\/2019 Recurso: 57\/2019:<\/p>\n\n\n\n

\u201c Esta Sala en SSTSJC 64\/2012, de 31 de octubre , 51\/2013, de 19 de septiembre y 38\/2014, de 5 de junio , entre otras, ha resumido y aplicado la doctrina del TS (1\u00aa), sobre los requisitos del consentimiento t\u00e1cito para la autorizaci\u00f3n de las obras en elementos comunes, en los t\u00e9rminos siguientes:<\/p>\n\n\n\n

(a) El consentimiento de la comunidad necesario para considerar l\u00edcitamente realizadas las obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal puede ser t\u00e1cito ( SSTS 1\u00aa 993\/2008 FD2 , 564\/2009 FD3 , 808\/2010 FD5 , 465\/2011 FD3 y 135\/2012 FD4);<\/p>\n\n\n\n

(b) En principio, el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorizaci\u00f3n de una voluntad, ni el silencio supone una declaraci\u00f3n gen\u00e9rica en la que se pueda encontrar justificaci\u00f3n para no obtener los consentimientos legalmente exigidos ( SSTS 1\u00aa 808\/2010 FD5 y 135\/2012 FD4);<\/p>\n\n\n\n

(c) De todas formas, ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento t\u00e1cito o manifestaci\u00f3n de una determinada voluntad, por lo que, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento t\u00e1cito, deber\u00e1n valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de \u00e9stas y las circunstancias que preceden y acompa\u00f1an al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS 1\u00aa 808\/2010 FD5 , 465\/2011 FD3 y 135\/2012 FD4); y<\/p>\n\n\n\n

(d) Al respecto, hemos concluido al igual que la jurisprudencia del TS ( SSTS 1\u00aa 993\/2008 FD2 y 564\/2009 FD2), que cabe interpretar como consentimiento (t\u00e1cito) la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la misma cuando, siendo conocedores de la realizaci\u00f3n de obras que hubieran requerido el consentimiento un\u00e1nime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo, siendo de destacar que en el art. 553 – 36.4 CCCat se a\u00f1ade que se entiende que la Comunidad ha dado el consentimiento si la ejecuci\u00f3n de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni comporta la ocupaci\u00f3n de elementos comunes ni la constituci\u00f3n de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os a contar desde la finalizaci\u00f3n de las obras\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en este caso el interrogatorio y las testificales aportadas sit\u00faan la ejecuci\u00f3n de las obras de cerramiento en el a\u00f1o 2018 y en Junta celebrada el 22 de marzo de 2018, aportada como documento 1 de la demanda, ya se hizo constar que el propietario de la vivienda del NUM001 hab\u00eda ejecutado una construcci\u00f3n en la terraza com\u00fan de uso privativo sin permiso de la Comunidad, debiendo haber dispuesto de \u00e9l. Tambi\u00e9n se hizo constar que la construcci\u00f3n afectaba a la seguridad porque desde la cubierta de esa construcci\u00f3n se pod\u00eda acceder f\u00e1cilmente al balc\u00f3n del piso NUM004, lo que generaba problemas a su propiedad para alquilar el piso. Se requiri\u00f3 en dicha reuni\u00f3n la retirada de la construcci\u00f3n al propietario del piso NUM001 a la mayor brevedad posible. Por tanto, la oposici\u00f3n expresa de la Comunidad a las obras ejecutadas ya se expres\u00f3 en el mismo a\u00f1o en que se advirti\u00f3 su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En Junta Extraordinaria celebrada el 19 de septiembre de 2019, que tuvo por objeto exclusivo del orden del d\u00eda la cuesti\u00f3n de la obra de cerramiento ejecutada por el vecino del piso NUM001, se ratific\u00f3 lo acordado en Junta de 22 de marzo de 2018 sobre el requerimiento de retirada de la obra construida en la terraza com\u00fan y toda vez hab\u00eda transcurrido un t\u00e9rmino razonable y el propietario del piso NUM001 hab\u00eda hecho caso omiso a los requerimientos de la Comunidad, se dispuso por unanimidad de los presentes la interposici\u00f3n de una demanda judicial.<\/p>\n\n\n\n

No puede hablarse de consentimiento t\u00e1cito alguno cuando, poco despu\u00e9s de la ejecuci\u00f3n de la obra, se adopta en el seno de la Comunidad el acuerdo de requerir la retirada del cerramiento y ese acuerdo es ratificado un a\u00f1o y medio despu\u00e9s, acordando interponer una demanda judicial al no haberse ejecutado la demolici\u00f3n requerida de la obra. Los acuerdos adoptados el 22 de marzo de 2018 y el 19 de septiembre de 2019 no constan impugnados y conforme al art\u00edculo 553-30.1 CCCAT los acuerdos adoptados por la Junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes. Y en todo caso la obra de cerramiento de la terraza com\u00fan de uso privativo es una evidente alteraci\u00f3n de un elemento com\u00fan ejecutada sin consentimiento de la Comunidad y conforme el art\u00edculo 553- 36.4 CCCAT la Comunidad puede exigir la reposici\u00f3n a su estado anterior del elemento com\u00fan alterado.\u201d (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba2\/2024, de 11 de enero).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de la solicitud de instalaci\u00f3n de una salida de humos al no haberse impugnado el acuerdo que deneg\u00f3 dicha instalaci\u00f3n<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… En el caso examinado comprobamos que los estatutos de la Comunidad no establecen prohibici\u00f3n sobre las actividades a desarrollar en las denominadas \u201c tiendas \u201cdel edifico; tanto es as\u00ed que otro local de la misma Comunidad la desarrolla en los t\u00e9rminos interesados por la demandante. De otro lado aparece como en la Junta de Propietarios celebrada el 3 de abril de 2019, que examin\u00f3 la petici\u00f3n instalaci\u00f3n de una chimenea de ventilaci\u00f3n y salida de humos, la controversia no se sostuvo sobre su necesidad, situaci\u00f3n o proyecto, sino que se arguy\u00f3 la proliferaci\u00f3n de locales de restauraci\u00f3n en la zona y las molestias que ello supone para los residentes, a\u00f1adiendo que dichas actividades igualmente implican una devaluaci\u00f3n en el precio de venta de los inmuebles. Posteriormente la Junta celebrada el 19 de junio de 2020, se deneg\u00f3 esta petici\u00f3n sin a\u00f1adir razones a dicha decisi\u00f3n. Ninguno de dichos acuerdos fue impugnado por la actora.<\/p>\n\n\n\n

Comprobamos as\u00ed que el derecho pretendido por el titular del local a instalar una salida de humos en el modo y lugar expresados consta denegada en dos ocasiones por la Comunidad de Propietarios demandada sin que hayan sido formalmente impugnados los acuerdos que los adoptaban. El art. 553-29 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a como el art 18 LPH, determinan como: \u201c…dichos acuerdos resultan ejecutivos inmediatamente a tenor de lo prevenido en el art 553-29 CCC y vinculan a los propietarios conforme a lo dispuesto en el n\u00famero 30 del mismo art 553 CCC, sin que se haya procedido a su suspensi\u00f3n…\u201d. Sobre la naturaleza ejecutiva de los acuerdos firmes de una Comunidad igualmente se manifiesta el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a en su auto de 9 de octubre de 2017. Comprobamos as\u00ed que la Ley ha querido dotar a los acuerdos comunitarios de una efectividad real, no de otro modo se entiende la afirmaci\u00f3n de resultar ejecutivos desde el momento en que se adoptan, art 553-29 CC de C ; condici\u00f3n ratificada en el precepto siguiente estableciendo su obligatoriedad y vinculaci\u00f3n para todos los propietarios , incluidos disidentes ; reservando la posibilidad de impugnaci\u00f3n contemplada en el<\/p>\n\n\n\n

art 553-31 con la prevenci\u00f3n de su no suspensi\u00f3n salvo el acuerdo judicial como medida cautelar del art 553- 32 CC de C. Este mismo r\u00e9gimen es el contemplado en la LPH, cuyo art 18.4 proclama su naturaleza ejecutiva salvo disposici\u00f3n judicial con car\u00e1cter cautelar en caso de impugnaci\u00f3n de los acuerdos.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con las consecuencias que debe tener la ausencia de impugnaci\u00f3n de un acuerdo denegatorio en relaci\u00f3n con la acci\u00f3n sostenida justamente en su contradicci\u00f3n, destacamos el auto 115\/2022, de 28 de julio, del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, que analizando un supuesto en el que el recurrente planteaba su recurso centrando su argumentaci\u00f3n en la inexistencia de un acuerdo de la Junta de propietarios de la comunidad sobre la cuesti\u00f3n controvertida; se\u00f1ala frente a:<\/p>\n\n\n\n

\u201c … este planteamiento reduccionista, seg\u00fan el cual la recurrente parece querer decir que no le era necesario impugnar los acuerdos de 2008 y de 2018 para reclamar la devoluci\u00f3n del dinero invertido en la reparaci\u00f3n de la cubierta, olvida que la verdadera ratio decidendi de la sentencia hace pie en la fuerza vinculante y ejecutividad de todo acuerdo de la Junta mientras no sea impugnado dentro del plazo previsto para ello y declarado nulo por una resoluci\u00f3n judicial, en relaci\u00f3n con los dispuesto en los arts. 553-30.1 y 553-31 CCCat; o, alternativamente, en la falta de ejercicio en la demanda que ha dado origen al presente procedimiento de una acci\u00f3n de declaraci\u00f3n de nulidad de pleno derecho de dichos acuerdos…\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal concluye as\u00ed que apareciendo que la recurrente no impugn\u00f3 en su d\u00eda ni el acuerdo de la Junta, su recurso de casaci\u00f3n carecer\u00eda manifiestamente de fundamento al no describir correctamente el inter\u00e9s casacional. En el mismo sentido habr\u00e1 nosotros de pronunciarnos, de modo que no es posible dilucidar el derecho de la demandante a instalar una salida de humos en el lugar propuesto al resultar ejecutivo el acuerdo comunitario que lo deniega en el modo expuesto sin haber sido regularmente impugnado o instada su nulidad. El motivo se desestima. …\u201d (SAP Barcelona, Sec. 19\u00aa, n\u00ba623\/2023, de 14 de diciembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n de pago de los gastos comunes es solidaria en caso de copropiedad <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… 3.3.- Naturaleza de la obligaci\u00f3n de pago. – Es doctrina jurisprudencial reiterada que en el supuesto de que un determinado piso o local pertenezca a varias personas en proindiviso, la obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos comunes es solidaria, (SAP Madrid de 21 de noviembre de 2000, 10 de noviembre de 2005 o 28 de septiembre de 2007). Como dice la segunda de tales sentencias \u201cla obligaci\u00f3n legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n, se ha configurado por la jurisprudencia como solidaria, ya que \u00e9sta, en t\u00e9rminos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 julio 1990, presupone una identidad de la causa com\u00fan obligacional, es decir, que la unidad de la prestaci\u00f3n hace a la misma indivisible, sin posibilidad de fraccionar el cr\u00e9dito o la deuda, de forma que se debe la totalidad o se es acreedor del todo\u201d. Como se sigue diciendo en dicha resoluci\u00f3n, la solidaridad de la obligaci\u00f3n aqu\u00ed cuestionada, cuyo origen y concreci\u00f3n se encuentra en los art. 5 p\u00e1rrafo 2 y art. 9.1 e) de la LPH , deriva del hecho mismo de que la contribuci\u00f3n se determine con arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo, que impide se divida cuando son varios los propietarios en tantas partes como estos sean, sin perjuicio del fraccionamiento que proceda luego en el \u00e1mbito interno la relaci\u00f3n de condominio a los fines de repercusi\u00f3n de lo pagado por un copropietario a un tercero en cumplimiento de sus obligaciones externas. Y dicha solidaridad cabe predicarla a\u00fan m\u00e1s tras la reforma de la LPH operada por la Ley 8\/99 de 6 de abril, por cuanto que en ella se intenta fortalecer la posici\u00f3n jur\u00eddica de la comunidad frente a los comuneros morosos, al establecerse la obligatoriedad de designar un representante cuando el piso pertenece a varias personas en pro indiviso, y a la vez instaurarse tambi\u00e9n formalmente dicho instituto entre los titulares de la deuda y los antiguos propietarios en los t\u00e9rminos de los Art. 9 y 21 de la LPH. Por tanto, de dicha solidaridad se desprende que todos los copropietarios han de responder de la deuda por entero, sin perjuicio de la posterior repetici\u00f3n que pueda existir entre ellos\u201d. Podemos citar por ser de fechas m\u00e1s recientes y en el mismo sentido las Sentencias de la Secci\u00f3n 13\u00aa de la Audiencia Provincial de Madrid, n\u00fam. 25 de 7 de febrero de 2020 y n\u00fam. 122 de 12 de mayo de 2021 y la Sentencia de la Secci\u00f3n 5\u00aa de la Audiencia Provincial de Granada n\u00fam. 402 de 11 de diciembre de 2020 y AP de Barcelona de 8 de septiembre de 2022). …\u201d (SAP Tarragona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba614\/2023 de 29 de noviembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No tiene legitimaci\u00f3n el comunero para reivindicar un espacio que es elemento com\u00fan, por mucho que tenga reconocido el uso privativo<\/em> <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c… Pretende sostener la parte actora y en ello basa la acci\u00f3n reivindicatoria, (y subsidiariamente la acci\u00f3n de deslinde), que lo que medi\u00f3 con los citados acuerdos fue la definitiva supresi\u00f3n de la zona como comunitaria, espacio que se divid\u00eda entre los propietarios en proporci\u00f3n a sus coeficientes, aumentando as\u00ed la superficie de su parcela privativa, de manera que la parcela de los actores pasaba de tener 131,75 m2<\/sup> originarios (incluida la zona sin edificar definida como anejo) a 202 m2<\/sup>. La propia demanda alude al hecho segundo que en el expediente administrativo de licencia constaban reparticiones de terrenos realizadas y las medidas que deb\u00edan tener las vallas de separaci\u00f3n de los jardines que pasaban de ser comunitarios a privativos. Mantiene que al ejecutar la parte demandada la valla separadora de su parcela, la parcela de los actores se vi\u00f3 sustancialmente modificada en contra de las previsiones del arquitecto Herminio y ello ha implicado la p\u00e9rdida de 10,95 m2<\/sup> de su propiedad, que son los reivindicados. De hecho, en el requerimiento dirigido a la parte demandada que se aporta como documento 11 de la demanda se requiere a la misma para que rectifique el \u201cmuro construido para delimitar las fincas propiedad de ambos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, como dice la propia parte apelada en su impugnaci\u00f3n al recurso de apelaci\u00f3n, p\u00e1rrafo segundo del folio 4, los acuerdos consistentes en la cubrici\u00f3n de la zona comunitaria y la divisi\u00f3n y reparto de la zona comunitaria donde estaba ubicada la piscina y jardines entre los propietarios en atenci\u00f3n a sus coeficientes, puede enmarcarse en el art\u00edculo 553 – 43.1 CCCAT : \u201cEn el t\u00edtulo de constituci\u00f3n o por acuerdo un\u00e1nime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculaci\u00f3n no los hace perder la naturaleza de elemento com\u00fan\u201d. A este tipo de acuerdo hace tambi\u00e9n referencia el art\u00edculo 553-26.1 c) CCCAT que alude a la necesidad de unanimidad de la Junta para: \u201c Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos\u201d. Es de ver en las actas que hemos reproducido se hace referencia constante al vallado y a la distribuci\u00f3n entre los propietarios de la zona que se sigue calificando como comunitaria o com\u00fan, pero en momento alguno se alude a que var\u00ede su naturaleza y pase a configurarse como zona privativa de dominio exclusivo de los propietarios a modo de ampliaci\u00f3n de su jard\u00edn privativo. De ah\u00ed que se recoge una autorizaci\u00f3n de la Comunidad para construir en esa zona comunitaria previa autorizaci\u00f3n municipal. Al tratarse de zona comunitaria es la Comunidad quien solicita la licencia para el vallado de las parcelas. Por otra parte, es significativo que el acuerdo de 11 de mayo de 2017 aluda a la aprobaci\u00f3n formal de la \u201cdivisi\u00f3n virtual\u201d. Como expresamente rese\u00f1a el art\u00edculo 553- 43.1 CCCAT y cabe reiterar, la vinculaci\u00f3n de un elemento com\u00fan a un uso privativo no determina que pase a perder su condici\u00f3n de elemento com\u00fan. Y tal y como se hizo constar en el Junta de 29 de julio de 2017, seg\u00fan recoge el acta, no se pretend\u00eda con el acuerdo modificar el titulo constitutivo, que, por otra parte, requiere escritura p\u00fablica como resulta del art\u00edculo 553-10.1 CCCAT, precepto que determina que la escritura observe los requisitos del art\u00edculo 533-9 CCCAT, ni tampoco se pretend\u00eda la extinci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Ello lo confirm\u00f3 en la vista la Presidenta de la Comunidad, que manifest\u00f3 que no pretend\u00edan modificar o extinguir el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Y es palmario que si la zona comunitaria mantiene la naturaleza de elemento com\u00fan, siendo distribuida entre los propietarios, a quienes l\u00f3gicamente se les atribuye el uso privativo de una porci\u00f3n, aunque no lo digan expresamente los acuerdos, pues en definitiva se divide el terreno con vallas y se autoriza a cada propietario a construir en la zona com\u00fan que se ha vinculado a un uso privativo (por ejemplo piscinas como la que construy\u00f3 la parte demandada), no puede irrogarse la parte demandante t\u00edtulo de dominio sobre la zona comunitaria que le correspond\u00eda utilizar seg\u00fan propuesta del arquitecto Sr. Herminio. Concretamente, no puede fundar, ni en su escritura de compra, ni desde luego en los acuerdos comunitarios, la propiedad sobre los 70,25 m2<\/sup> de la zona comunitaria que le asignaba la citada propuesta del arquitecto Herminio aprobado en Junta conforme al documento 5 de la demanda, ni puede manifestar que la parte demandada se ha apropiado de 10,95 m2<\/sup> de su propiedad privativa. No puede, en suma, fundar la parte actora la acci\u00f3n reivindicatoria reclamado la posesi\u00f3n como propietario de una superficie que es elemento com\u00fan. Hay falta de legitimaci\u00f3n activa en el ejercicio de la acci\u00f3n reivindicatoria. …\u201d (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba475\/2023 de 11 de octubre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Para la adopci\u00f3n de un acuerdo de modificaci\u00f3n de distribuci\u00f3n de gastos se exige una mayor\u00eda de 4\/5 de propietarios y cuotas<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… I.- De conformidad con la descripci\u00f3n que figura en la escritura de divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la Comunidad indicada debe ser calificada de propiedad horizontal compleja y regularse por lo dispuesto en los art\u00edculos 553- 48 y siguientes del CcCat, de modo que cada uno de los elementos privativos que integran una subcomunidad tiene asignada una cuota particular de participaci\u00f3n separada de la cuota general que le corresponde en el conjunto de la propiedad horizontal compleja.<\/p>\n\n\n\n

Correlativamente con lo anterior, y de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 553- 51 CcCat, cada subcomunidad tiene sus \u00f3rganos espec\u00edficos y adopta sus acuerdos con independencia de las otras subcomunidades y de la comunidad general, dentro del \u00e1mbito material que le sea reconocido en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

II.- En la escritura de divisi\u00f3n del edificio de autos no hay expresa determinaci\u00f3n del \u00e1mbito material sino tan solo asignaci\u00f3n a la subcomunidad integrada por el solar de una participaci\u00f3n en la comunidad total del 31% y del 100% en la propia comunidad, de modo que al ser la cuesti\u00f3n debatida la participaci\u00f3n en los gastos del vest\u00edbulo y de la escalera de la primera subcomunidad, el porcentaje del 31% de la subcomunidad debe ser excluido de la votaci\u00f3n porque no tiene acceso ni inter\u00e9s alguno en el debate y su intervenci\u00f3n altera las reglas de la mayor\u00eda que para esta materia han de conformarse con los coeficientes de participaci\u00f3n de las entidades n\u00famero NUM015 al NUM012 antes descritas, es decir, por los locales y las seis viviendas que forman la subcomunidad.<\/p>\n\n\n\n

III.- En consecuencia, la aprobaci\u00f3n de las cuentas de la Comunidad del a\u00f1o 2017 obtuvo el voto favorable de cinco entidades (uno, dos, tres, cinco y seis) que representan un total del 56,20% del coeficiente de la subcomunidad, y el voto en contra de cuatro entidades (n\u00famero NUM005, NUM010, NUM011 y NUM012), que representan el 44,31%, de modo que aunque se a\u00f1ada al voto de la mayor\u00eda el del propietario ausente, no se consigue el porcentaje del 80% a que equivale la mayor\u00eda cualificada de 4\/5 partes a que se refiere la norma citada (art. 553-26.2 e), por lo que el acuerdo no fue correctamente adoptado.<\/p>\n\n\n\n

QUINTO.- Conclusi\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

En atenci\u00f3n a lo expuesto procede la estimaci\u00f3n del recurso y con revocaci\u00f3n de la sentencia de instancia acordar la estimaci\u00f3n de la demanda y la consiguiente anulaci\u00f3n de la liquidaci\u00f3n del ejercicio 2017 y del presupuesto de 2018 efectuado por la Comunidad, en relaci\u00f3n con los grupos 04 y 05, acuerdos 1 y 2 seg\u00fan acta de la junta, y que en su lugar se acuerde nueva confecci\u00f3n de los gastos con reparto entre todas las entidades de la subcomunidad del edificio con inclusi\u00f3n de los locales de negocio sitos en la planta baja. …\u201d (SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba452\/2023 de 31 de julio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

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PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO Comunicaci\u00f3n fehaciente como requisito para evitar la renovaci\u00f3n del contrato por t\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201cUn presupuesto necesario para que opere la t\u00e1cita reconducci\u00f3n del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resoluci\u00f3n, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un requerimiento previo, la comunicaci\u00f3n de 21 de […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":30},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9787\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9787"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9787\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9788,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9787\/revisions\/9788\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9787"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9787"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9787"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}