{"id":9835,"date":"2024-09-17T08:37:50","date_gmt":"2024-09-17T07:37:50","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9835"},"modified":"2024-09-17T08:40:25","modified_gmt":"2024-09-17T07:40:25","slug":"vulnerabilidad-social-la-ley-12-2023-de-24-de-mayo-por-el-derecho-a-la-vivienda-tras-un-ano-de-vigencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/vulnerabilidad-social-la-ley-12-2023-de-24-de-mayo-por-el-derecho-a-la-vivienda-tras-un-ano-de-vigencia\/","title":{"rendered":"Vulnerabilidad social. La ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tras un a\u00f1o de vigencia"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LV), acaba de cumplir un a\u00f1o de vigencia. En su Pre\u00e1mbulo, el legislador afirmaba que las reformas introducidas conllevar\u00edan \u201cimportantes mejoras<\/em>\u201d en la regulaci\u00f3n de los procedimientos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad social. Fuimos muchos los que, ya entonces, alertamos de que aquella visi\u00f3n tan positiva no estaba en absoluto justificada y, desgraciadamente, podemos ratificarnos en esa opini\u00f3n un a\u00f1o despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Lo verdaderamente grave es que el legislador sigue empecinado en que las reformas legislativas operar\u00e1n como soluciones m\u00e1gicas que resolver\u00e1n los problemas de acceso a la vivienda de personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad. Es evidente que existe una carencia de parque p\u00fablico de viviendas y de asignaciones presupuestarias suficientes, para dotar de alternativas habitacionales y de ayudas eficaces a estos colectivos. Sin embargo, los poderes p\u00fablicos contin\u00faan insistiendo en resolver la situaci\u00f3n \u201ca golpe de BOE\u201d.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, la suspensi\u00f3n de lanzamientos por vulnerabilidad regulada en la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, se acaba de prolongar hasta transcurridos quince a\u00f1os (!!!) desde la entrada en vigor de la Ley (mayo de 2028). Y la \u201cmoratoria COVID\u201d del Real Decreto-Ley 11\/2020, de 31 de marzo, se ha ido prolongando sucesivamente, estando prevista como fecha l\u00edmite en el momento de este art\u00edculo, la del 31\/12\/2024, sin que nada haga pensar que sea la \u00faltima. Eso s\u00ed, cada reforma se adopta mediante Decreto-Ley, por concurrir siempre (y desde hace a\u00f1os) \u201ccircunstancias de extraordinaria y urgente necesidad\u201d conforme al art. 86 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola (CE).<\/p>\n\n\n\n

No es que las medidas estructurales necesiten tiempo para poder hacerse efectivas, es que no parece que haya voluntad para afrontarlas.<\/p>\n\n\n\n

El concepto de gran tenedor<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Una de las innovaciones que supuso la LV fue la inclusi\u00f3n, por primera vez en la normativa estatal, de un concepto legal de \u201cgran tenedor\u201d. El art. 3 LV recoge un elenco de definiciones, y comienza diciendo: \u201cA los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicci\u00f3n con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulaci\u00f3n, prevalecer\u00e1n aqu\u00e9llas, se establecen las siguientes definiciones:<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y el apdo. k) de dicho precepto establece: \u201ck) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2<\/sup> de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definici\u00f3n podr\u00e1 ser particularizada en la declaraci\u00f3n de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho \u00e1mbito, cuando as\u00ed sea motivado por la comunidad aut\u00f3noma en la correspondiente memoria justificativa.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

En Catalu\u00f1a ya exist\u00eda una regulaci\u00f3n del \u201cgran tenedor\u201d, en el art. 5.9 de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, del Parlamento de Catalu\u00f1a, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 12\/2023 introduce por primera vez en la normativa estatal la definici\u00f3n de \u201cgran tenedor\u201d, aplicable a personas con m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o m\u00e1s de 1.500\u00a0m\u00b2 de superficie construida de uso residencial<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Criterios orientadores de los jueces de primera instancia de Barcelona de 29\/6\/2023<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Poco despu\u00e9s de la entrada en vigor de la LV, los jueces de primera instancia de Barcelona adoptaron acuerdos de unificaci\u00f3n de criterios. La aprobaci\u00f3n de la LV hab\u00eda tenido como efecto inmediato una brusca paralizaci\u00f3n en la entrada de demandas de desahucio. Se trataba, en \u00faltimo t\u00e9rmino, de disponer de una herramienta de trabajo en el d\u00eda de d\u00eda, principalmente de car\u00e1cter procesal, que aportara seguridad jur\u00eddica en la tramitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Los Criterios Orientadores aprobados fueron 15, y abarcaban diferentes temas. Tristemente, en el momento de redactar este art\u00edculo, estos Acuerdos siguen teniendo utilidad. La LV no est\u00e1 sirviendo para que los colectivos vulnerables dispongan de alternativas habitacionales de forma r\u00e1pida, y los mecanismos administrativos que se han implementado para determinar la vulnerabilidad y para la intermediaci\u00f3n o conciliaci\u00f3n previas no est\u00e1n teniendo la agilidad suficiente como para que se haya normalizado la entrada de demandas de desahucio en los juzgados.<\/p>\n\n\n\n

Acuerdo de unificaci\u00f3n de criterios de las secciones civiles de la audiencia provincial de Barcelona de 9\/2\/2024<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El 9\/2\/2024 las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona adoptaron un Acuerdo de Unificaci\u00f3n de Criterios: \u201cEl Instituto Catal<\/em>\u00e1n del Suelo y la Agencia Catalana de la Vivienda no tienen la condici\u00f3n de grandes tenedores a los efectos de lo establecido en la actual redacci\u00f3n de los art\u00edculos 439, apartados 6 y 7, y 441, apartado 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil\u201d<\/em>. As\u00ed, la Audiencia Provincial de Barcelona ha adoptado un Acuerdo, en los t\u00e9rminos del art. 264 LOPJ, cuyo contenido es opuesto al Criterio 15) de los aprobados por los jueces de primera instancia de Barcelona el 29\/6\/2023.<\/p>\n\n\n\n

El Acuerdo de 9\/2\/2024 se fundamenta en que la definici\u00f3n de gran tenedor del art. 3.k) LV debe aplicarse teniendo en cuenta la disposici\u00f3n general que el art. 3 establece como norma introductoria para todo el elenco de t\u00e9rminos de ese precepto. As\u00ed, para los Magistrados de la Audiencia Provincial de Barcelona, el legislador estatal, en el nuevo art. 439.6 LEC, se est\u00e1 remitiendo a la normativa de cada comunidad aut\u00f3noma sobre gran tenedor, y los requisitos de procedibilidad se aplicar\u00e1n de manera distinta, de acuerdo con lo que en cada territorio se disponga.<\/p>\n\n\n\n

La eficacia de este Acuerdo va m\u00e1s all\u00e1 de las consideraciones sobre la Agencia Catalana de la Vivienda (ACH, por sus siglas en catal\u00e1n) y del Instituto Catal\u00e1n del Suelo (Incas\u00f2l). En realidad, alcanzar\u00eda a todas las personas y entidades concernidas por la definici\u00f3n del art. 5.9 de la Ley 24\/2015. Por ejemplo, a los efectos de aplicar los requisitos de procedibilidad en Catalu\u00f1a, las personas f\u00edsicas ser\u00e1n grandes tenedores cuando sean propietarias (y no meramente \u201ctitulares\u201d) de m\u00e1s de 15 viviendas, o copropietarias si su cuota de participaci\u00f3n en la comunidad representa m\u00e1s de 1.500 metros cuadrados de vivienda. En cuanto a las personas jur\u00eddicas, ser\u00e1n grandes tenedores aqu\u00e9llas que sean titulares de m\u00e1s de 10 viviendas. Y no ostentar\u00e1n la condici\u00f3n de grandes tenedores, entre otros, los promotores sociales a los que se refieren las letras a) y b) del art. 51.2 de la Ley 18\/2007 (lo que excluye, efectivamente, a la ACH y al Incas\u00f2l).<\/p>\n\n\n\n

Aunque no es posible desarrollarla por motivos de espacio, no puedo dejar de expresar mi cr\u00edtica a este Acuerdo, por considerar que abona una interpretaci\u00f3n alejada de la intenci\u00f3n del legislador, por las siguientes razones:<\/p>\n\n\n\n

  1. El art. 439.6 LEC se remite al art. 3.k) LV, y no gen\u00e9ricamente al art. 3.<\/li>
  2. El Acuerdo supone de facto reconocer a las comunidades aut\u00f3nomas competencia en materia procesal, pero la situaci\u00f3n no se ajusta a la del art. 149.1.6\u00ba CE, ni ser\u00eda aceptable como una cesi\u00f3n de una competencia por el Estado a favor de las comunidades aut\u00f3nomas (ya que ello requerir\u00eda Ley Org\u00e1nica, ex art. 150.2 CE).<\/li>
  3. El Acuerdo adoptado por los Magistrados de la Audiencia Provincial de Barcelona se fundamenta en una supuesta \u201ccontradicci\u00f3n entre normas\u201d que en realidad no es tal. Cuando el art. 439.6 LEC se remite al art. 3.k) LV, ninguna norma auton\u00f3mica podr\u00eda prevalecer sobre aquella definici\u00f3n, ya que ninguna comunidad aut\u00f3noma habr\u00e1 regulado un concepto de gran tenedor a efectos procesales.<\/li>
  4. Los conceptos jur\u00eddicos que aparecen enumerados en el art. 3 LV no gozan de ninguna condici\u00f3n de reserva de ley. La interpretaci\u00f3n de la Audiencia Provincial de Barcelona abre la puerta a que la determinaci\u00f3n de gran tenedor, a efectos procesales, dependa de normas reglamentarias, sin rango de ley.<\/li>
  5. En el caso de Catalu\u00f1a, el Acuerdo adoptado por la Audiencia Provincial de Barcelona obvia que el art. 5.9 de la Ley 24\/2015 fija una definici\u00f3n de gran tenedor \u201ca los efectos de la presente ley\u201d, sin que exista fundamento para extenderla a los efectos procesales.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Declaraci\u00f3n de zonas de mercado tensionado en Catalu\u00f1a. La resoluci\u00f3n TER\/800\/2024, de 13 de marzo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Posteriormente, la Resoluci\u00f3n TER\/800\/2024, de 13 de marzo, del Departamento de Territorio, ha declarado como zona de mercado residencial tensionado \u201cals efectes de la Llei 12\/2023, de 24 de maig, pel dret a l\u2019habitatge<\/em>\u201d, el territorio correspondiente a 140 municipios catalanes. Y, adem\u00e1s, ha resuelto \u201cconsiderar com a gran tenidor, de conformitat amb l\u2019article 3.k) de la Llei 12\/2023, tamb\u00e9 a la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sigui titular de cinc o mes immobles urbans d\u2019us residencial ubicats dins la zona de mercat residencial tensionat anteriorment declarada<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Desde el punto de vista procesal, esta norma incrementa a\u00fan m\u00e1s la confusi\u00f3n. Al hacer prevalecer la definici\u00f3n de gran tenedor del art. 5.9 de la Ley 24\/2015, el Acuerdo de 9\/2\/2024 habr\u00eda desactivado la posibilidad de que la declaraci\u00f3n de zona de mercado residencial tensionado tenga efectos procesales, ya que tal especificidad est\u00e1 contemplada en el art. 3.k) LV. Es cuestionable que \u00e9sa fuese la intenci\u00f3n del legislador.<\/p>\n\n\n\n

    Cumplimiento de los requisitos de procedibilidad por el gran tenedor. Problem\u00e1tica en el tr\u00e1mite administrativo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    A d\u00eda de hoy, existe una importante pol\u00e9mica por la dificultad con la que los grandes tenedores se encuentran para cumplimentar, ante la administraci\u00f3n p\u00fablica de Catalu\u00f1a (la propia ACH), los requisitos de procedibilidad previstos en la nueva regulaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    La ACH exige, para admitir la solicitud del gran tenedor, que se acredite documentalmente el consentimiento de las personas ocupantes para investigar su posible vulnerabilidad. Huelga decir que, en muchos casos, resulta sumamente dif\u00edcil para los propietarios identificar a los ocupantes, dirigirse a ellos, y obtener una declaraci\u00f3n expresa en uno u otro sentido.<\/p>\n\n\n\n

    Ha de decirse que la ACH ha flexibilizado su postura en los \u00faltimos tiempos, y, en caso de que se presente la solicitud sin incluir esa autorizaci\u00f3n, permite subsanar la omisi\u00f3n mediante la acreditaci\u00f3n del intento de comunicaci\u00f3n fehaciente hecha al respecto, aunque de una forma ciertamente severa (al menos dos burofaxes intentados con resultado negativo).<\/p>\n\n\n\n

    Algunos grandes tenedores se han \u201crebelado\u201d contra esta exigencia, y han optado por presentar demandas judiciales mediante la aportaci\u00f3n de una declaraci\u00f3n responsable y la alegaci\u00f3n de la inactividad de la administraci\u00f3n en el plazo de dos meses.<\/p>\n\n\n\n

    Sobre esta cuesti\u00f3n, me atrevo a hacer tres apuntes: 1) La competencia para determinar el procedimiento en esa fase administrativa previa corresponde a la administraci\u00f3n. El juez de primera instancia no ha de valorar a qui\u00e9n corresponde recabar el consentimiento de las personas ocupantes. 2) No obstante, el procedimiento administrativo no puede imponer unos requisitos tan estrictos que en la pr\u00e1ctica imposibiliten totalmente el acceso a la tutela judicial efectiva. La administraci\u00f3n ha de arbitrar f\u00f3rmulas que sirvan para salvar la negativa del ocupante a prestar el consentimiento. 3) En \u00faltimo t\u00e9rmino, la decisi\u00f3n de admitir la demanda ha de tomarse en base a la documentaci\u00f3n de la que se dispone. L\u00f3gicamente, la parte actora aportar\u00e1 en su demanda el relato que m\u00e1s le convenga para acreditar el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad, y la demandada, al oponerse, podr\u00e1 alegar el incumplimiento de los requisitos de procedibilidad en forma de excepci\u00f3n procesal.<\/p>\n\n\n\n

    Grandes tenedores enfrentan obst\u00e1culos para cumplir con los requisitos administrativos exigidos por la ACH, como la obtenci\u00f3n del consentimiento de los ocupantes para investigar su vulnerabilidad, provocando presentaciones de demandas judiciales con declaraciones responsables<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Como era de prever, la LV no bastar\u00e1 por s\u00ed sola para resolver los grav\u00edsimos problemas de acceso a la vivienda que se viven en nuestra sociedad, ni para garantizar mecanismos eficaces de cobertura ante situaciones de vulnerabilidad. Esperemos, aunque nada permite ser optimistas, que los poderes p\u00fablicos acometan de una vez por todas las reformas estructurales necesarias, m\u00e1s all\u00e1 de las medidas de paralizaci\u00f3n de los procedimientos judiciales (lo que afecta a otros derechos igualmente b\u00e1sicos como el de la propiedad y la tutela judicial efectiva), sirviendo \u00fanicamente para prolongar el problema, en lugar de solucionarlo. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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