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STS 2186/2018
El valor real configura un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, como esta Sala ha subrayado en una jurisprudencia constante y uniforme, puesto que no se ampara en definición legal alguna y, permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo.
El valor real no arroja - no puede hacerlo- un guarismo exacto, único y necesario, sino una franja admisible entre un máximo y un mínimo. Así sucede cuando se acepta el valor declarado por el administrado -que puede variar en unos y otros casos-; también cuando se acude al dictamen de peritos de la Administración (Art. 57.1.e) LGT); o, en fin, si se emplean otros medios de comprobación legalmente previstos, como los precios medios de mercado o las valoraciones atribuidas a efectos de aseguramiento o hipotecarios.
Esa inexactitud a priori, consustancial a la idea de valor real y a su integración en la categoría dogmática de los conceptos jurídicos indeterminados, guarda relación directa con la que padece otra noción relativamente semejante, la de valor de mercado. Ello hasta el punto de que esta misma Sala, en jurisprudencia reiterada, identifica ese valor real con el "...precio que sería acordado en condiciones de mercado entre partes independientes..." (sentencia, entre otras, de 18 de junio de 2012, pronunciada en el recurso de casación nº 224/2009, para un caso de IRPF) (ES:TS :2012:4224).
Número 1978/2008 30-05-2012
En la Villa de Madrid, a treinta de Mayo de dos mil doce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 1978/2008 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de la mercantil Stel.la Maris, S.L., aquí representada por la procuradora D.ª María Dolores Moreno Gómez, contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2008 (PROV 2008204622), dictada en grado de apelación, rollo n.º 769/2007, por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 .ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 276/2007, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 43 de Barcelona. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª Marta Ortega Cortina, en nombre y representación de D.ª Rafaela .
Ha sido ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO - Resumen de antecedentes.
1. El Juzgado de Primera Instancia desestimó una demanda por la que se solicitaba que se declarase la resolución de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda formalizado en el año 1966, en lo que al recurso de casación interesa, por haberse producido el fallecimiento del arrendatario y no haberse notificado la voluntad de subrogación por ninguna de las personas legitimadas.
2. Tras rechazar que la demandada, esposa del arrendatario en el momento de celebrar el contrato, pudiera ser considerada como coarrendataria o titular de algún modo del mismo, consideró que la parte arrendadora conocía de la separación de la demandada y el arrendatario y del fallecimiento de este, por lo que valoró que no era posible aplicar el artículo 15.2RCL 19943272LAU ( RCL 19943272 ) 1994 , y declarar que la falta formal de comunicación del fallecimiento del titular del arrendamiento pudiera ser considerada un incumplimiento esencial capaz de resolver el contrato.
3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.
4. Consideró, en síntesis, que la parte arrendadora tenía conocimiento de las circunstancias de la demandada respecto a su separación, posterior divorcio del arrendatario y el fallecimiento de este, lo que unido al hecho de haber suscrito el contrato constante el matrimonio y al constar como ocupante la demandada, reforzaba la tesis de una aceptación tácita de la subrogación, que impedía la resolución del contrato conforme al artículo 16.3RCL 19943272LAU .
5. La parte demandante ha formalizado recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3ºRCL 200034LEC ( RCL 200034 , 962 y RCL 2001, 1892) .
SEGUNDO Admisibilidad del recurso.
La parte recurrida alega en el escrito de oposición al recurso el carácter inadmisible del mismo, por concurrir las causas de inadmisión que expresa. Estas alegaciones serán examinadas en relación con los recursos de casación formulados.
TERCERO Enunciación del recurso de casación.
El recurso de casación se estructura en torno a cinco motivos, que al estar íntimamente relacionados, se van a examinar de modo conjunto.
El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«Primero. Infracción cometida: inaplicación del artículo 16.3RCL 19943272LAU ( RCL 19943272 ) 1994 »
Considera el recurrente, en síntesis, que se ha vulnerado el precepto citado, pues, fallecido el titular del contrato de arrendamiento, ninguna de las personas que podían haberse subrogado en su posición, comunicaron esta circunstancia al arrendador, indicando su voluntad de seguir en la posición de arrendatario.
El motivo segundo del recurso se introduce con la siguiente fórmula:
«Motivo segundo. Interés casacional: Interpretación del art. 16.3RCL 19943272 de la LAU de 1994 . Jurisprudencia contradictoria.»
Expone el recurrente que existe una discrepancia entre Audiencias Provinciales respecto de la interpretación del artículo 16.3RCL 19943272LAU 1994 . Algunas Audiencias Provinciales (SSAP Barcelona, sección 4ª 12 de enero de 2007 (PROV 2007178499) y 3 de mayo de 2005 (PROV 2005171099) , SSAP Barcelona, sección 13.ª, 21 de febrero de 2006 (PROV 2006232305) ), sostienen la tesis de la recurrida y defienden que puede existir un consentimiento tácito del arrendador respecto a la subrogación en la posición del arrendatario por alguna de las personas facultadas para ello. Frente a este criterio otras Audiencias Provinciales (SAP Madrid, sección 25ª, de 27 de febrero de 2007 (PROV 2007174249) , SSAP Barcelona, sección 13.ª, 31 de mayo de 2006 (PROV 200711672) y 30 de septiembre de 2005 (PROV 2006164467) ), declaran que es un requisito ineludible la notificación al arrendador del fallecimiento y la expresa declaración de voluntad de subrogarse en su posición por persona legitimada.
El motivo tercero, por error denominado motivo segundo, se introduce con la siguiente fórmula:
«Motivo segundo. Aplicación de la tesis de interpretación estricta del art. 16.3 al caso concreto.»
Considera el recurrente, en síntesis, que en atención a la interpretación estricta del artículo 16.3, una vez transcurrieron los tres primeros meses desde el fallecimiento del arrendador, sin que ninguno de sus familiares manifestara expresamente su voluntad de continuar con el arrendamiento, el contrato quedó extinguido.
El motivo cuarto, denominado por error motivo tercero, se introduce con la siguiente fórmula:
«Motivo Tercero. Aplicación de la tesis de interpretación permisiva del art. 16.3 al caso concreto»
Considera el recurrente, en síntesis, que aunque se aceptara la aplicación de lo que denomina tesis de interpretación permisiva, tampoco podría considerarse realizada la subrogación, pues de las pruebas practicadas, valora la parte, resulta imposible concluir que la arrendadora hubiera tenido conocimiento del fallecimiento del arrendador.
El motivo quinto se introduce con la siguiente fórmula:
«Motivo quinto. Conclusiones»
La parte recurrente, en este motivo, realiza un breve resumen del resto de los motivos analizados, que le llevan a concluir que el recurso de casación debe ser necesariamente estimado.
El recurso debe ser estimado.
CUARTO Arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de LAU (RCL 19642885 y RCL 1965, 86)1964. Subrogación por causa de fallecimiento del arrendatario.
A)La entrada en vigor de la LAU 1994 (RCL 19943272 y RCL 1995, 1141), provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los problemas relativos a la duración de los contratos y a la subrogación en los arrendamientos para uso de vivienda, introdujo una serie de complejas disposiciones transitorias. En concreto la DT Segunda LAU 1994 , aparece bajo la rúbrica de «Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985», en cuyos apartados A) y B), respectivamente, se intenta dar solución a la determinación del régimen jurídico aplicable y al modo de extinción y subrogación de estos contratos. El apartado A) de la DT Segunda LAU 1994 , remite a la LAU 1964, para la regulación de los arrendamientos de vivienda con las modificaciones contempladas en la propia DT.
B)La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en arrendamientos para uso de vivienda, regulada en nuestra legislación, ha venido exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los primeros, tanto la LAU 1964 como la LAU 1994 han fijado, como requisito esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento, sea una de las personas facultadas para ello conforme a la ley. En cuanto al presupuesto objetivo, la LAU 1964 en su artículo 58.4 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. La actual LAU 1994, establece en el artículo 16.3 que « [e]l arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse». Las Audiencias Provinciales, han ofrecido, tal y como plantea la parte recurrente, diferentes interpretaciones respecto al alcance del artículo 16.3RCL 19943272LAU 1994 . Mientras algunas Audiencias Provinciales exigen el cumplimiento, dentro del tiempo fijado por la LAU 1994, de los requisitos formales en ella previstos, otras valoran que, aun no cumpliendo estrictamente las formalidades establecidas, el conocimiento del fallecimiento del arrendatario equivale a un consentimiento tácito en la subrogación, pese a que no se lleve a cabo la comunicación a la que se refiere el artículo 16.3RCL 19943272LAU 1994 .
Esta Sala ha indicado en su sentencia de 29 de enero de 2009 (RJ 2009265) (RC 4132/2001), que en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, la DT Tercera no ha establecido ninguna novedad respecto al procedimiento a seguir para la válida subrogación en la persona del arrendatario en caso de fallecimiento, por lo que aplicando el artículo 58RCL 19943272LAU 1964 , la falta de notificación expresa del fallecimiento del arrendatario, no impide una válida subrogación. Esta sentencia, ya adelantaba que, si para los contratos de arrendamiento distintos de vivienda la LAU 1994, no había introducido ninguna novedad procedimental, cosa diferente ocurría para el caso de los arrendamientos para uso de vivienda, para los que la DT Segunda LAU 1994 introducía, no solo un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, a través del artículo 16.3RCL 19943272LAU 1994 .
En aplicación de este artículo 16.3RCL 19943272LAU 1994 en relación a contratos de arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, la STS de 3 de abril de 2009 (RJ 20092806) [RC 1200/2004 ] argumentó, para resolver sobre la naturaleza común o privativa de los arrendamientos de vivienda suscritos bajo la vigencia LAU 1964, constante la sociedad de gananciales, la necesidad de cumplir los requerimientos formales previstos en el artículo 16.3RCL 19943272, LAU 1964 . Así declara «[p]ara que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16RCL 19943272LAU , por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU , B». Posteriormente la sentencia de esta Sala de 22 de noviembre de 2011 , hizo suyos estos argumentos y declaró la extinción de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1954, porque, al no formar parte del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo, titular del contrato, no se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que, estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse, sino transcurridos los tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento. En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16RCL 19943272LAU 1994 , no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.
C)La aplicación de la anterior jurisprudencia al caso enjuiciado, exige la estimación del recurso de casación. La Audiencia Provincial ha declarado la validez de una subrogación, una vez entró en vigor la LAU 1994, bajo el único argumento de que el arrendador ha tenido conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda continuaba ocupada por quien fuera su esposa, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia. Esta decisión no es conforme, con la jurisprudencia de esta Sala, que exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3RCL 19943272LAU , a saber la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.
QUINTO Estimación del recurso.
La estimación del recurso, exige casar la sentencia recurrida, estimar el recurso de apelación y por tanto declarar resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda situada en la calle CALLE000 , n.º NUM002 , NUM000 .º NUM001 de Barcelona y condenar a la parte demandada a dejarla libre, expedita y a disposición del actor, en el plazo legalmente establecido. Según el artículo 487.3RCL 200034LEC ( RCL 200034 , 962 y RCL 2001, 1892) , cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477RCL 200034LEC , si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964 (RCL 19642885 y RCL 1965, 86), producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16RCL 19943272LAU , por remisión de lo prescrito en la DT 2. ª LAU 1994 (RCL 19943272 y RCL 1995, 1141) .
SEXTO .- Costas.
De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1RCL 200034 y 398.1RCL 200034 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 200034 , 962 y RCL 2001, 1892) , se imponen las costas causadas en primera instancia a la parte demandada sin que quepa hacer especial pronunciamiento respecto a las causadas en apelación ni en el recurso de casación.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
F A L L A M O S
1 Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por Stel.la Maris S.L. contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo número 769/2007, por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, el 22 de mayo de 2008 (PROV 2008204622) , cuyo fallo dice:
« Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución sin declaración especial sobre las costas causadas en esta alzada.»
2 Casamos la expresada sentencia, que declaramos sin valor ni efecto alguno.
3 En su lugar, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de porStel.la Maris S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 43 de Barcelona el 13 de junio de 2007 , estimamos la demanda presentada por Stel.la Maris S.L contra D.ª Rafaela y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda situada en la calle CALLE000 , n.º NUM002 , NUM000 .º NUM001 de Barcelona y condenamos a la parte demandada a dejarla libre, expedita y a disposición del actor, en el plazo legalmente establecido.
4 Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964 (RCL 19642885 y RCL 1965, 86), producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16RCL 19943272LAU , por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU 1994 (RCL 19943272 y RCL 1995, 1141) .
5 Imponemos a la parte demandada las costas causadas en primera instancia sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas ocasionadas en este recurso, ni en el recurso de apelación.
Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.
Así por esta nuestra sentencia, ………………………………………..
